Статистика деректері бойынша, бір жыл ішінде (2025 жылғы ақпаннан бастап 2026 жылғы ақпанға дейін) Алматыда пәтерлер қымбаттады — бастапқы тұрғын үй 22,8% -ға қымбаттады, ал қайталама тұрғын үй 23,5% -ға қосылды.
Бағаның айтарлықтай өсуі басқа қалаларда да тіркелді:
• Ақтөбеде жаңа құрылыстар 18,4%, қайталама — 14,3% қымбаттады;
• Астанада баға бастапқы нарықта 18,1% және қайталама нарықта 11% өсті;
• Павлодарда бағаның өсуі бастапқы кезеңде 17,3% -ды және екінші кезеңде 11% -ды құрады.
Егер географияға қарасақ:
• Петропавлда жаңа тұрғын үй өткен жылғы деңгейде қалды, ал қайталама тұрғын үй 10% -ға қымбаттады.
• Қонаевта керісінше, екінші деңгейлі тұрғын үй аз ғана — 2,5%, ал жаңа тұрғын үй 16,4% қымбаттады.
Егер ел бойынша орташа сандарды алатын болсақ, онда жаңа жылжымайтын мүлік бір жыл ішінде 16,6% -ға қымбаттады, ал екінші кезеңде бағаның өсуі плюс-минус 14% диапазонында «жүрді».
Жылдың көп бөлігін жылжымайтын мүлік нарығы сұраныстың жоқтығынан тоқтап қалмаған,
Сатып алушылардың белсенділігі тек 2025 жылдың соңына қарай — жаңа Салық кодексі қабылданар алдында ғана күрт жанданды.
Шын мәнінде, 16% мөлшерлеме биыл ғана салынатын тұрғын үйге әсер етеді. Құрылысы 2026 жылдың бірінші қаңтарына дейін басталған тұрғын үйлер мен пәтерлерден ҚҚС алынбайды. Бірақ нюанстарға ешкім аса назар аудармады да, бағалар дүрлігіп көтерілді.
Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығының президенті Лариса Степаненконың айтуынша, бастапқы нарықтағы бағаның өсуін ең болмағанда инфляцияның салдарынан құрылыс бағасының өсуімен түсіндіруге болады.
«Қайталамаға келетін болсақ, нарықта әдетте баға инерциясы әрекет етеді: сұраныс төмендеген кезде тұрғын үй құны баяу түзетіледі. Бұдан басқа, ірі қалаларда, ең алдымен Алматы қаласында құрылымдық сұраныс сақталуда, оған халық пен инвестициялар ағыны жалғасуда», — деп түсіндірді сарапшы.
Биыл, кем дегенде таяу айларға сарапшы нарықтың жандануын күтпейді — белсенділік төмен болып қалады.
«Бастапқы нарықта шығындардың өсуінен бағаның бірқалыпты өсуі мүмкін, ал екінші нарықта, әсіресе ескі тұрғын үй сегментінде тұрақсыздық пен нүктелік түзету болуы мүмкін», — дейді Лариса Степаненко.
Банкирлер мен риэлторлардың өсу себептеріне әртүрлі көзқарастар
Қазақстан Ұлттық банкінің талдаушыларының айтуынша, пәтерлердің құнына төбенің биіктігі, қай қабатта тұрғын үй, монолитті үй, панельді немесе кірпіш, ескі үй немесе жаңа ғана салынған, жанында ірі сауда ойын-сауық орталығы, автобус аялдамасы немесе метро станциясы бар.
Банкирлердің пікірінше, тұрғын үйдің «жасына» жеңілдіктер үй құрылымына байланысты: панельді үйлер жыл сайын шамамен 0,23% -ға, кірпіш үйлер — 0,38% -ға құнсызданады, бірақ ең көбі монолитті үйлердің бағасынан жылына бірден 1,43% жоғалтады.
Астанада Есілдің сол жағалауында орналасқан пәтерлер қала бойынша орташа бағадан 11,3% -ға қымбат тұрады, жағалауға жақындығы (бір шақырымға дейінгі радиуста) бағаны 10,4% -ға арттырады, ал саябақтардан бір шақырымнан астам қашықтық оны 10,5% -ға төмендетеді.
Алматыда Әл-Фараби даңғылынан жоғары үйлердегі пәтерлер орташа есеппен 20,6% қымбат тұрады. Метро станциясынан екі шақырымнан астам қашықтық бағаны 6,2% -ға төмендетеді. Әкімшілік аудандар бойынша да айтарлықтай айырмашылықтар байқалады.
Дегенмен, риэлторлардың айтуынша, адамдар қабырғаның биіктігі емес, жай ғана жарнамалы сайттарға қарайды.
Сонымен бірге сатып алушылардың төмен сұранысына жоғары ипотекалық ставкалар факторы әсер етеді. Жоғары мөлшерлемеден басқа, банктер қарыз алушыларға қойылатын талаптарды қатаңдатуда, бұл ипотеканы іс жүзінде қолжетімсіз етті.
Отбасы банкі басқармасының төрайымы Ләззат Ибрагимова жылжымайтын мүлік бағасының өсуін өз бетінше түсіндірді. Алдымен XIII жыл сайынғы CFO SUMMIT панельдік пікірталасында, содан кейін үкіметтегі брифингте банк басшысы 2000 жылдардың демографиялық толқыны туралы айтты, оның пікірінше, ол сұранысты қамтамасыз етеді және қамтамасыз етеді.
Оның пікірінше, нарыққа 2000-шы жылдардың басында туылған ұрпақ шығады.
Ләззат Ибрагимова 2000-2007 жылдары жаңа туған сәбилердің санын есептеп, дәл осы демографиялық толқын пәтерлерге деген сұранысты қалыптастырады деген қорытынды жасады. 2000-шы жылдардың басында туылғандар 26-27 жаста — көбі отбасы құрып, тұрғын үй сатып алу туралы ойланатын жас.
Басты ипотекалық банктің басшысы сілтеме жасаған статистика 2000 жылы 222 мың, ал 2007 жылы 322 мыңға жуық бала дүниеге келген. Дәл осы ұрпақ, Ләззат Ибрагимованың айтуынша, тұрғын үйге деген сұранысты қолдайтын болады.
Екінші жағынан, Z буыны (немесе зуммерлер — 2000-2015 жылдары туылғандар) көбінесе тұрғын үйді сатып алу мен жалға алу арасында жалға алуды таңдайтын цифрландыру балалары деп аталады.
Риелторлар атап өткендей, бұл ұрпақтың өкілдері қысқа мерзімді жалға алуды артық көреді. Мұндай формат ұтқырлықты сақтауға мүмкіндік береді, себебі жұмысты немесе қаланы ауыстырған кезде тұрғылықты жерін ауыстыру оңай.
Бірақ банк басшысы мұндай аспектіні назарға алған жоқ. Оның ауызша интервенциясы айтылып, БАҚ-та Қазақстанда тұрғын үй бағасы төмендемейді деген мақалалар жарияланды.
