Қаңтарда тұрғын үй нарығында күні бүгінге дейін ба йқалмаған тосын құбылыстың құлағы қылтия бастады, Сарапшылар мұны жыл басына тән құбылыс емес екенін айтып отыр. Құрылыс компаниялары сатып алушыларды салық реформасымен байланыстырып қараса, мемлекеттік органдар қайшы пікірде . Ұлттық экономика бірінші вице-министр Азамат Әмрин бұл реформаның нарыққа әсері бірден болмайтынын атап өтті: Оның айтуынша, сатылатын пәтерлерге ҚҚС тек 2027–2028 жылдары ғана әсер ете бастайды. Сондықтан қазіргі баға өсіміне ҚҚС себеп емес.
Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, желтоқсанда елімізде тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 53 128 мәміле тіркелген, бұл соңғы үш жылдағы рекордтық көрсеткіш. Мәмілелер саны қарашамен салыстырғанда 32,9 пайызға және 2024 жылдың желтоқсанына 6,2 пайызға өсті.
Жалпы 2025 жылы Қазақстанда 448,5 мың мәміле жасалды, бұл өткен жылмен салыстырғанда 3,6 пайызға көп. Оның 40 пайызы Алматы мен Астанда.
2026 жылдың қаңтар айында, статистика бойынша, жылжымайтын мүлік бағасы 15 пайыздан астам өсті. Бұл ретте ипотекалық бағдарламалар бағаның өсуіне итермелейді, тұйық шеңбер шығады.
Жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы Лев Тетиннің айтуынша, 2025 жылдың соңында айтылған өзгерістер 2026 жылдың 1 қаңтарына дейін нарыққа әсер ете бастады. Қараша-желтоқсан айларында салушылар тұрғын үй құнын түзете бастады.
Нәтижесінде 2025 жылдың қорытындысы бойынша Қазақстан бойынша бағаның өсуі орташа есеппен 16,5 пайызды құрады. Сарапшының айтуынша, Астанада көрсеткіш 18 пайызға, ал Алматыда 20 пайызға жеткен. Бұл ретте Алматы абсолютті рекорд орнатты: шаршы метрдің орташа құны 820 мың теңгеден асты, Тетин мұны нарық үшін тарихи максимум деп атайды. Элиталық тұрғын үй сегментінде баға одан да жоғары болды.
Сонымен қатар, сарапшы ҚҚС өсуі — өсу факторларының бірі ғана екенін атап өтті. Оның айтуынша, үлестік құрылыс туралы заңға енгізілген өзгерістер ұсыныстың күрт қысқаруына алып келді. Алайда, осының аясында сұраныс тұрақты болып қалды: 2025 жылы нарық мәмілелер бір жыл бұрын 17 пайызға ұлғайғаннан кейін 4 пайызға өсті.
«Сұраныс сақталған жағдайда ұсыныстың құлдырауы шарасыз шаршы метр құнының өсуін ынталандырады», — деп түсіндірді Тетин.
Жаңа құрылыстар — басты драйвер
Бүгінгі таңда бағаның негізгі өсуі жаңа құрылыстар сегментінде байқалады. Олар бірінші болып ҚҚС мен заңнамалық өзгерістердің ықпалын сезінді.
«Жаңа құрылыстар өсімнің басты драйверіне айналды. Олардың артынан екінші нарық та біртіндеп «тартылады», — деді сарапшы.
Оның айтуынша, коммерциялық жылжымайтын мүліктің құны жеке сценарийге сәйкес дамуда. Тек соңғы екі жылда ғана Астанада ол 48 пайызға қымбаттады. Осындай динамика елдің басқа өңірлерінде де байқалады.
Нарықтағы тұрақсыздыққа қарамастан, мамандар мемлекеттік бағдарламалар әлі де тұрғын үйді қолайлы шартпен алудың басты жолы екенін айтады. 2026 жылы сұранысты ұстап тұратын негізгі тетіктер:
- «7-20-25» – жылдық мөлшерлемесі 7% ипотека
- «Наурыз» – тұрғын үй кезегіндегілерге 7% немесе 9%
- «Наурыз жұмыскер» – нақты сектор қызметкерлеріне 9%
- «Отбасы банк» – нарықтан төмен пайызбен жинақ жүйе
2026 жылы нарыққа не болады
Бағаның өсуіне қарамастан, сарапшының бағалауы бойынша тұрғын үй нарығының құрылымы сақталады. Ұсыныстың негізгі көлемі — 70-72 пайыз — бұрынғысынша экономикалық және жайлылық сыныбына тиесілі болады. Бизнес-кластың үлесі 15 пайыз деңгейінде, элиталық тұрғын үй — 5-8 пайыз шегінде қалады.
«Жаппай сатып алушы ретінде эконом-жайлылық сегменті қалуда. Таяу жылдары нарықты дәл сол қалыптастырады», — деп атап өтті Тетин.
krisha.kz басылымына сұхбат берген Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың айтуынша, 2025 жыл жылжымайтын мүлік нарығы үшін өтпелі әрі күрделі кезең болды. «Биыл эконом және төменгі комфорт-класс сегментіне сұраныс көбірек түсті. Сатып алушылар бағаның өсуі мен ипотекалық талаптардың қатаюына байланысты мәмілелерді жедел жабуға тырысты. Үлкен қалаларда комфорт-класс жылдам қымбаттағанымен, бизнес-класс сегменті жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен Қосылған құн салығына қатысты баяу өсті. Баға күрт жоғарылеп кетпеген, өсім біртіндеп жүрді. Ал жылдың екінші жартысында мәміле саны азайды», дейді Виктор Микрюков.
