Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы 2025 жылды, әсіресе ірі мегаполистерде — Алматы мен Астанада бағаның әдеттегідей күшті өсуімен аяқтайды.
Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, ағымдағы жылы Алматыда бастапқы нарықта тұрғын үй құны шамамен 19,9% -ға, Астанада — 17,4% -ға өсті. Қайталама нарықта тұрғын үй Алматыда шамамен 23-24%, Астанада — 12-13% қымбаттады.
Алматыда жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы қараша-желтоқсанда шаршы метріне 690 668 теңгеге, Астанада — 671 200 теңгеге жетті. Қайталама нарықта баға Алматыда орта есеппен 731 498 теңгені, Астанада — 711 010 теңгені құрады. Бұл ретте жалдау ақысы да Алматыда 5777 теңгені және Астанада 5499 теңгені құрап, өсті.
Мұндай динамика әртүрлі, кейде полярлық теориялар үшін қолайлы топырақ болды. Тұтастай алғанда, сарапшылар 2025 жылы бағаның күрт әсер етіп жатқан факторларды түгелдеп көрді.
Қолданбалы экономиканы зерттеу орталығының сарапшылары бірінші кезекте
Отбасы банкінің жеңілдікті бағдарламалары артық сұраныс тудырып жатқаныны, мұны жеңілдікті допингпен бірдей екенін айтыпты.
«2025 жылдың 9 айының қорытындысы бойынша ипотекалық нарықтың өсімі тіркелді: өтінімдер саны 10% -ға, жаңа кредиттер көлемі — 25% -ға артты. Бұл ретте нарық құрылымы жеңілдікті бағдарламаларға ауысады, олардың үлесі 67% -ға жетті, ал коммерциялық ипотека 33% -ға дейін қысқарды», — деп атап өтті өз кезегінде Қолданбалы экономиканы зерттеу орталығында (AERC).
Halyk Finance сарапшылары AERC әріптестерімен келіседі:
«Жеделдетудің негізгі драйверлерінің бірі үлестік құрылыс ережелерін қатайтуға байланысты нарықты нормативтік реттеуді жаңарту болды: енді мәмілелерге үлестік қатысу шарттары бойынша ғана жол беріледі, объектілерді жарнамалау тек кепілдік немесе рұқсат болған кезде ғана мүмкін болады, ал құрылыс салушылардың қызметін әкімдіктер мен инжинирингтік компаниялар бақылайды», — деп атап өтті компания талдаушылары.
Құрылыс кодексіне түзетулердің бірінші пакеті 2025 жылғы 12 шілдеде, екіншісі — 30 тамызда күшіне енді. Үшіншісі 2026 жылдан бастап іске қосылады деп жоспарлануда.
2026 жылдан бастап тұрғын үйді сатуға 16% көлемінде ҚҚС енгізу оның өзіндік құнын арттырады, бұл тұрғын үй бағасын автоматты түрде 14% -ға көтереді, дейді Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Милюков.
Алматыдағы 2024 жылғы қаңтардағы жер сілкінісінен кейін сұраныс жеке меншік үйлер мен аз қабатты ТК-лерге қарай ауысты, бұл жеке меншік үйлер бағасының 3,8% -ға өсуіне және көп қабатты үйлерде баға алшақтығының пайда болуына алып келді.
Қазақстанның өзін-өзі реттейтін риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың пікірінше, соңғы 3-5 жылда сатып алушылардың тұрғын үйдің сейсмикалық қауіпсіздігіне көзқарасы айтарлықтай өзгерді. Егер бұрын бұл аспект екінші дәрежелі ретінде қабылданса, бүгінде ол жылжымайтын мүлік объектісі сапасының параметрлерінің бірі ретінде қарастырылады, бұл да бағаға әсер етеді.
Бұдан басқа, сейсмикалық белсенділігі 10 балдық аймақтарда салынып жатқан ғимараттардың биіктігін алты қабатпен шектеген Алматының 2040 жылға дейінгі бас жоспары да аз қабатты жаңа құрылыстардағы тұрғын үйлердің құнына әсер етеді.
2026 жыл: өсу мен тоқыраудың арасы бір-ақ қадам
Halyk Finance, ҚҚҚ және AERC талдаушылары 2026 жыл нарықты «салқындату» кезеңі болады, бірақ бағаның құлдырауы болмайды деп болжап отыр.
Ұлттық қордан мемлекеттік трансферттердің екі есе төмендеуі ЖІӨ өсуінің 4,5% -ға дейін баяулауына алып келеді, бұл халықтың сатып алу қабілетін төмендетеді.
Жаңа тұрғын үйге 16% ҚҚС енгізу оның өзіндік құнын арттырады, бірақ сұраныстың төмендеуіне байланысты құрылыс салушылар маржаны төмендетуге немесе жеңілдіктер ұсынуға мәжбүр болады.
Коммерциялық ипотеканың жоғары ставкалары (18-22%) нарықты лимиттері шектеулі жеңілдікті бағдарламаларға тәуелді ете отырып, тұрғын үйдің қолжетімділігін шектейді.
Нәтижесінде:
• жаңа құрылыстар — сату көлемі төмен болғанда бағаның 5-8% -ға өсуі;
• қайталама тұрғын үй — стагнация немесе бағаның төмендеуі, түзету болуы мүмкін;
• жалға алу — сұраныстың артуына байланысты 8-10% -ға орташа өсу.
2026 жылдың басы қайталама сегменттегі «сатып алушы нарығының» уақыты және бастапқы нарықта сақтықпен күту кезеңі болады.
