Мемлекеттік бағдарламалар атаулы қолдау құралы ретінде емес, баға белгілеу мен сұраныстың айқындаушы тетігі ретінде үстем бола бастағаны осыған дейін талай рет жазылған. Біз де бұл тақырыпты бірнеше рет көтердік. https://kk.bizmedia.kz/2025-12-18-bagha-sayasatyna-aralasa-almajtynyn-zhii-ajtatyn-uekimet-naryqty-ipoteka-baghdarlamalary-arqyly-biletip-otyr/
Қазақстандағы жеңілдікті ипотека тұрғын үй нарығын ынталандырады, бірақ нарықтық бағдарламаларға үстемдік ете отырып және бағалардың өсуін тудырады, бұл түзетулердің қажеттілігіне және жаңа атаулы бағдарламалардың енгізілуіне әкеледі, ал сарапшылар 2026 жылға қарай тұрақтандыру мен бағалардың қалыпты құлдырауын болжай отырып, берудегі үзілістерден кейін құрылыс салушылардан сұраныстың төмендеуі мен бөліп-бөліп төлеу ұсынысын көріп отыр.
Жеңілдікті бағдарламаларды кеңейту тұрғын үйдің қолжетімділігін төмендетіп, нарықтың мемлекеттік бюджетке жүйелі тәуелділігіне алып келуі мүмкін. Бұл туралы LS-ке берген сұхбатында ҚҚҚ-ның талдау орталығынан хабарлады.
Статистика бойынша, қазірдің өзінде жеңілдікті беру барлық жаңа мәмілелердің 67% -ын құрайды, ал нарық бойынша орташа алынған мөлшерлеме 9,9% -ға дейін төмендеді — инфляция мен базалық мөлшерлеменің деңгейінен айтарлықтай төмен.
«Нәтижесінде тұрғын үйге деген тұтынушылық қана емес, инвестициялық сұраныс та қызып, бағаны көтереді. Айта кетейік, ағымдағы жылы жылжымайтын мүлік нарығындағы баға екі мәнді қарқынмен өсуде, халықтың нақты табысы төмендеген кезде (2025 жылдың тоғыз айында -1,7%) пәтер құны мен көптеген үй шаруашылықтарының төлем қабілеттілігі арасындағы алшақтықты арттырады», — деп атап өтті қаржыгерлер қауымдастығында.
Осылайша, жеңілдікті бағдарламаларды одан әрі кеңейту баға теңгерімсіздігін күшейтеді, бәсекелестікті төмендетеді, тұрғын үйдің қолжетімділігін нашарлатады және орта мерзімді перспективада оны неғұрлым осал ете отырып, нарықтың мемлекеттік бюджетке жүйелі тәуелділігін арттырады.
Кәсіби қатысушылардың айтуынша, қазірдің өзінде мемлекеттік бағдарламалар атаулы қолдау құралы ретінде емес, баға белгілеу мен сұраныстың айқындаушы тетігі ретінде үстемдік ете бастады.
«Жаңа ипотекалық несиелер бойынша орташа алынған мөлшерлеменің төмендігі (9,9%) негізінен коммерциялық жағдайлардың жақсаруына емес, жеңілдікті мәмілелердің жоғары үлесіне байланысты қалыптасады. Бұл қарыз қаражатының нарықтық емес төмен құнына алып келеді және сұранысты оның табиғи деңгейінен жоғары ұстап тұрады», — деп толықтырды олар.
Талдамашылардың пайымдауынша, жаңа ипотекалық берулердің (+25,1%), тұрғын үй бағасының екі мәнді өсуін (бастапқы — 12,7%, қайталама — 10,3%), халықтың нақты табысының азаюын ескере отырып, жеңілдікті бағдарламалардың біртіндеп қысқаруы ақталған сияқты көрінеді. Ол секторға инфляциялық қысымды төмендетуге және қарыз алушылар үшін күрт күйзеліс тудырмай, нарықтық құралдардың рөлін нығайтуға мүмкіндік береді.
«Басқаша айтқанда, нақты көмекті қажет ететін нысаналы топтарды нақты саралаумен кезең-кезеңмен өту қажет. Жеңілдікті бағдарламалардың негізгі рөлі — барлық әлеуетті сұранысты жабу емес, азаматтардың әлеуметтік осал топтарын нүктелік қолдау екенін түсіну маңызды. Олай болмаған жағдайда нарықтың қызып кетуінен, алыпсатарлық сұраныстың пайда болуынан және нәтижесінде халықтың қалың жігі үшін тұрғын үйдің қолжетімсіздігінен құтылу мүмкін емес», — деп санайды ҚҚҚ-да.
Ипотекалық нарықты сауықтыру үшін сектордың қазіргі жоғары шоғырлануын жою үшін барлық ЕДБ үшін тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне қолжетімділікті ашуды қоса алғанда, құрылымдық шаралар қажет, деп ҚҚҚ-ға толықтырды.
«Банктерге ипотекалық портфельдерді сату арқылы қаржы ресурстарын қайта пайдалануға мүмкіндік беретін ұзақ мерзімді теңгелік ресурстар мен секьюритилендіру тетіктерін дамытуды қоса алғанда, қорландыру құнын төмендету жөніндегі жұмысты жалғастыру қосымша маңызды. Сондай-ақ, ипотека бойынша пайыздар әкімшілік шешімдермен емес, табиғи жолмен төмендеуі үшін инфляцияны тежеу және базалық мөлшерлемені төмендету маңызды», — деп түйіндеді ҚҚҚ-да.
Бұған дейін біз ҚНДРА Ұлттық банкпен бірлесіп нарықтық ипотекалық өнімдер бойынша ХЭСВ есептеудің жаңа әдістемесін әзірлеп жатқанын хабарлаған болатын.
Біздің пайым
Нарыққа әсері:
- халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуді ұлғайтуға және жүздеген мың қазақстандықтардың тұрғын үй жағдайын жақсартуға мүмкіндік берді, құрылыс секторы өсуге ынталандырылды және тұрғын үйді пайдалануға беру көлемі ұлғайды.
- Екінші жағынан, сұранысты жаппай субсидиялау бағалардың теңгерімсіз өсуіне және нарықтың жеңілдікті қаражатқа тәуелділігін қалыптастыруға алып келді.
- Мемлекеттің нарыққа әсері әлеуметтік тұрғыдан тиімді болып шықты, бірақ қаржылық тұрақтылық тәуекелдеріне және орта және ұзақ мерзімді перспективада тұрғын үйдің жалпы қолжетімділігінің төмендеуіне алып келді.
- Үкіметтің өңірлерге, аудан орталықтарына және әлеуметтік осал топтарға назар аударуы жеңілдікті ипотеканың ірі қалалардағы бағаларға әсерін төмендетуге мүмкіндік береді.
- Қосымша шешім әлеуметтік тұрғын үй құрылысын ұлғайту болуы мүмкін. Бұл ретте сұранысты ынталандыру мен ұсынысты кеңейту арасындағы теңгерімді сақтау қажет.
