Қазақстандағы баспана нарығы соңғы уақытта айтарлықтай өзгерістерге ұшырап отыр. Ірі қалаларда, әсіресе Алматы мен Астанада, тұрғын үй бағасының өскені байқалды.
Статистика
Қазақстанның ипотекалық нарығы 2025 жылғы қаңтар-қыркүйекте өсті:
- өтінімдер +10%,
- беру +25%,
- портфель +10%.
- Жеңілдікті бағдарламалар жағына құрылымдық ауытқу байқалады,
- олар 67-ні құрады (2024 жылғы 61% -дан өсу),
- нарықтық ипотеканың үлесі тиісінше 33% -ға дейін төмендеді.
- Іс жүзінде сектордың дамуы мемлекеттік саясатқа тәуелді болып келеді, бұл ретте коммерциялық сегмент тарылып барады.
Индустрия және құрылыс министрі Ерсайын Нағаспаевтың айтуынша, ведомство жеке құрылыс компанияларының баға саясатына тікелей араласа алмайды. Бұл — нарықтық экономиканың негізгі принципі. «Біз, министрлік ретінде, жекеменшік құрылыс компаниялары белгілейтін бағаға тікелей ықпал ете алмаймыз – бұл нарықтың заңдары. Қазір нарықта ажиотаж байқап отырмын. Ол, бәлкім, пәтерлерін тезірек сатқысы келетін құрылыс компаниялары тарапынан әдейі қолдан қыздырылып отыр. Соның салдарынан халықта «тезірек сатып алу керек» деген түсінік қалыптасады. Мен бағаның 30%-ға, тіпті одан да жоғары өсуіне алғышарт көріп тұрған жоқпын», — деді министр.
Қазақстан риэлторлары қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, бағаның өсуіне үш ақпараттық манипуляция ықпал етіп отырғанын айтты. Салық реформасына қатысты түсінбеушілік және халықтың сатып алу мүмкіндігінің төмендігі де себеп болып отыр. «Баға 30–40% өседі деген мәлімдемелер — көбіне құрылыс компанияларының өзінен тараған ақпарат. Бұл нақты талдауға емес, олардың мүддесіне негізделеді», — дейді ол.
Сарапшылар сатып алушының әл-ауқаты артқан жағдайда ғана баға өсетінін жиі айтады
Сарапшының айтуынша, тұрақты өсуге басқа себептер жоқ және болуы да мүмкін емес. Бүкіл әлемде осылай жұмыс істейді, және мені ешкім басқаша сендіре алмайды.
«Экономика циклдар бойынша дамуда. Мемлекет осы циклдар шеңберінде шешімдер қабылдай отырып, қандай нәтижеге ұмтылатынын нақты түсінуге тиіс. Бірақ, өкінішке қарай, бізде ол үнемі бола бермейді. Мысал — БЖЗҚ-дан артығын шығаруға рұқсат беру тарихы.
Бағаның өсуі екі жағдайда ғана мүмкін. Біріншісі: егер мемлекет сатып алушыларға субсидиялар, жеңілдікті бағдарламалар және басқа да тетіктер арқылы қолдау көрсетсе. Екіншіден: егер жылжымайтын мүлік инвестициялар үшін қайтадан тартымды болса. Жалдауға сұраныс артады, мөлшерлемелер көтеріледі, депозиттер бойынша пайыздар төмендейді, валютаның ауытқуы күрт болады. Яғни, адамдар ақшаны дәл осы шаршы метрге салуды жөн көретін себептер пайда болуы тиіс», дейді сарапшы.
ҚҚС ӘСЕРІ КЕЙІН БАЙҚАЛАДЫ
Сарапшы Арман Бейсембаевтың айтуынша, ҚҚС өзгерістерінің ықпалы бірден сезілмейді. Оның есебінше, жаңа ережемен салынатын үйлер нарыққа 2027 жылы шығады. Сол кезде пәтердің өзіндік құны шынымен өседі.
«Қазір халықтың табысы шектеулі. Шығын өссе де, адамдардың төлеу мүмкіндігі артпайды. Сондықтан құрылыс компаниялары жобаларын қысқартуы мүмкін», — дейді Құсайынов.
Экономистің айтуынша, жаңа салықтық талаптар ең алдымен шағын және орта құрылыс компанияларына салмақ түсіреді. Себебі олардың шығындары көбейіп, пайда маржасы айтарлықтай қысқарады.
Бейсенбаевтың айтуынша, елімізде тұрғын үй бағасы негізінен жеңілдікті ипотеканың бюджеттік бағдарламалары есебінен сақталады. Алайда бұл бағдарламалар барған сайын қол жетімді бола түсуде. Егер мемлекет жеңілдікті ипотеканы қысқартуды жалғастырса, бағаның өсуі олардың құлдырауымен алмастырылуы мүмкін.
«Сұраныс күрт азаяды. Қазіргі мөлшерлемелер бойынша нарықтық ипотека іс жүзінде жоқ: тұрғын үй үшін бірнеше есе артық төлей отырып, ешкім 20 жылдан астам уақытқа 20% -дан астам несие алмайды. Мұндай ипотеканы алғандар — 2-3 жылда несиені өтей алатын табысы жоғары адамдар», — деп түсіндіреді талдаушы.
Бейсенбаев жеңілдікті ипотека іс жүзінде бюджет есебінен берілетінін атап өтті: банктер Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 16% болғанда азаматтарды 7% -бен несиелендіреді, ал айырмашылықты мемлекет жабады. Оның пікірінше, мұндай схема тиімсіз: Банктер ақшаның құны 16% болғанда өз қаражатынан 7% -бен ипотека бермейді. Бюджет бұл шығындарды өз мойнына алады, нәтижесінде құрылыс салушылар пайда алады, ал азаматтар — алмайды. Сондықтан жеңілдікті ипотекалық бағдарламаларды жабу керек деп есептеймін. Бұл сұраныс пен бағаның құлдырауына әкеледі, бірақ барлық құрылыс салушылар аман қалмаса да, нарық сауығады.
Сарапшының пікірінше, бағаның құлдырауы тұрғын үй құнының халықтың нақты сатып алу қабілетімен теңесуіне алып келеді. Бұл өз кезегінде инфляцияны бәсеңдетеді және Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесін төмендетуге мүмкіндік береді, бұл біртіндеп ипотека бойынша нарықтық мөлшерлемелердің төмендеуіне алып келеді.Бұл үшін бір жарым-екі жыл қажет.
Нарыққа мемлекет араласпаса не болады
Егер үкімет тұрғын үй нарығына араласпаса, онда бағалар сұраныс пен ұсыныспен анықталады: Біз мұны 2022 жылы байқадық,
- Сұраныстың өсуі бағаның өсуіне, ал сұраныстың төмендеуі — олардың құлдырауына әкеледі,
- Нарықтық күштер негізінде баға белгілеу:
- Бағалар нақты сұраныс пен ұсынысқа әсер етеді; құрылыс салушылар пайдаға,
- ал сатып алушылар пайдаға ұмтылады.
Болжамдаудың күрделілігі:
Сұраныс пен ұсыныстың динамикасынан, сондай-ақ құрылыс салушылардың ықпалынан нақты бағаларды болжау қиын. Бағаларға тікелей бақылаудың болмауы: Үкімет жеке құрылыс салушыларға бағаны белгілей алмайды; бақылау тек әлеуметтік тұрғын үйде ғана мүмкін.
Басқа пікірлер
- Нарықтың «құлдырауы» және реформалар жүргізу кезінде құрылыс салушылардың банкроттығы туралы болжамдар бар, бұл жасанды қолдау болмаған кезде түзетуді күтуді көрсетеді.
Осылайша, үкімет араласпаған жағдайда, тұрғын үй нарығы сұраныс пен ұсыныс заңдары бойынша жұмыс істейді, дүрбелең тудыратын, бірақ жеке секторда тікелей мемлекеттік бағалық бақылауға жатпайтын ауытқулар байқалады.
