Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнурова ірі құрылыс салушылардан бөліп төлеудің нақты шарттарын есептеп, олардың ипотекадан тиімдірек бола алатынын анықтады. Оның есебінше, пәтерлер үшін артық төлем 10% -ды құрауы мүмкін, ал нақты мөлшерлеме — 46% -дан асуы мүмкін.
Бөліп төлеудің негізгі көрсеткіштері
• Артық төлем: Пәтер құны үшін 10% немесе одан да көп болуы мүмкін.
• Нақты мөлшерлеме: Жылдық мөлшерлеме 46%-дан асады.
• Салыстыру: Бөліп төлеу кейде жарнамада тиімді көрінгенімен, ипотекадан қымбатқа түседі.
Неге бұл ипотекадан қымбат?
• Қысқа мерзім ішінде үлкен соманы төлеу талап етіледі.
• Бастапқы жарна мен ай сайынғы төлемдер өте жоғары болады.
• Жасырын комиссиялар мен шарттар жалпы құнын өсіреді.
Сарапшылардың пікірінше, бұл әдіс пайызсыз немесе аз үстемеақымен тиімді көрінгенімен, қысқа мерзімді болғандықтан ай сайынғы төлем сомасы өте жоғары болады. Мәміле жасамас бұрын құрылыс компаниясының сенімділігін және келісімшарт шарттарын мұқият тексеру қажет
Кімге тиімді?
• Қомақты қаражаты барлар: Бастапқы жарнаға (30–50%) ақшасы бар және қалған соманы қысқа мерзімде төлей алатындар.
• Ресми табысы жоқтар: Банктен ипотекаға жалақы туралы анықтама ұстай алмайтын кәсіпкерлер мен фрилансерлер.
• Банк несиесі бекітілмегендер: Несие тарихы нашар немесе өзге де қарыздары бар адамдар,
• Негізгі артықшылықтары
• Құжат аз талап етіледі (көбіне тек жеке куәлік жеткілікті).
• Банктің пайыздық үстемесі мен комиссиясы болмайды (көбінесе үстемесіз беріледі).
Құрылыс және жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшы Диляра Сейтнурова өз арнасында базалық мөлшерлеменің төмендеуіне қарамастан, нарықтағы коммерциялық ипотека бойынша жоғары мөлшерлемелер аясында көптеген тұрғын үй сатып алушылар құрылыс салушыдан бөліп төлеу нұсқаларын қарастыратынын атап өтті. Клиенттерді 0% бөліп төлеу уәделері тартады. Бұл ретте шын мәнінде тұрғын үй үшін артық төлем бар, бірақ ол пәтердің бағасына көшіріледі.
Пәтерді бөліп-бөліп сатып алғанда және сол пәтерді толық төлегенде әр түрлі тұрады, ал екі бағаның арасындағы айырмашылық — кейінге қалдыру төлемі.
өліп төлеу арқылы сатып алу мен бірден толық төлеу бағасының айырмашылығы — бұл сатушының кейінге қалдырылған төлем үшін қосатын үстеме бағасы немесе пайыздық құны. Бұл қаржы нарығындағы уақыт құнын және қаржылық тәуекелдерді өтейді.
Бөліп төлеу бағасының ерекшеліктері
• Пәтердің жалпы құны қымбатырақ болады.
• Ай сайын немесе жыл сайын белгіленген бөліктермен төленеді.
• Мерзімі ұзақ болған сайын, үстеме бағасы да көбейеді.
• Инфляция мен ақшаның құнсыздану тәуекелін жабады.
Сарапшы бірнеше ірі құрылыс салушылардың ұсыныстарын қарастырды. 50% бастапқы жарна кезінде олардың біреуі пәтерлерді толық төленгенге қарағанда 10% қымбатқа сатады, ал 20% жарна кезінде алшақтық 15% -ға жетеді. Басқа құрылыс салушының үстеме бағасы 12% құрайды.
Пәтерді бөліп-бөліп сатып алу кезіндегі нақты мөлшерлеме қандай
Бөліп төлеу қаншалықты тиімді болатынын есептеу үшін сарапшы құны шамамен 45,3 млн теңге болатын 60 шаршы метрлік пәтерді алды.
50% бастапқы жарна, 12 ай мерзім және 10% үстеме баға кезінде пәтердің бағасы 49,83 млн теңгеге дейін ұлғаяды. Сатып алушы бірден 24,92 млн теңге салады, содан кейін айына 2,08 млн теңгеден төлейді. Мұндай бөліп төлеу кезінде нақты тиімді мөлшерлеме жылдық шамамен 46,5% -ды құрайды, бұл кез келген ипотекадан әлдеқайда жоғары. Егер сол шартты 24 айға ұзартсақ, үстеме бағаның мөлшері бұрынғыша қалғанымен, мөлшерлеме жылдық 22% -ға дейін төмендейді. 30% жарна, 24 ай мерзім және 12% үстеме баға кезінде тиімді мөлшерлеме жылдық шамамен 17,8% құрайды. Ал жарна 20%, 36 ай мерзім және үстеме баға 15% болғанда — жылдық шамамен 12,6%.
Осылайша, неғұрлым жоғары үстеме баға әрдайым неғұрлым қымбат бөліп төлеуді білдіре бермейді. Оның нақты құнына үш фактор әсер етеді — бастапқы жарнаның мөлшері, мерзімі және үстеме бағасы. Пәтердің бағасы пайыздық мөлшерлемеге әсер етпейді.
Сарапшының айтуынша, үстеме баға пәтердің барлық құнына, соның ішінде сатып алушы бірден төлейтін бөлігіне есептеледі. 50% жарна кезінде сатып алушы іс жүзінде кейінге қалдыру үшін және ол пайдаланбайтын ақша үшін төлейді. Бұдан басқа, мұндай бөліп төлеу мөлшерлемесі пәтердің бағасына байланысты емес.
Ипотека немесе бөліп төлеу
Сарапшының есебі бойынша, 45,3 млн теңгенің пәтері 36 айға бөліп-бөліп төлеу кезінде бастапқы жарнасы 20% және үстеме бағасы 15% сатып алушыға шамамен 52,09 млн теңгеге түседі. Бұл ретте ай сайынғы төлем шамамен 1,16 млн теңгені құрайды.
Салыстыру үшін, жылдық 22% -бен 36,2 млн теңгеге ипотека 20 жылға айына шамамен 673 мың теңге төлейді, бірақ төлемдердің жалпы сомасы шамамен 170 млн теңгеге жетеді. 10 жылдық ипотека кезінде төлем 749 мың теңгеге жуық, ал төлемдердің жалпы сомасы — 99 млн теңгеге жуық.
«Мен талқылап отырған адамдар бөліп-бөліп төлеуді ай сайынғы төлем мөлшері бойынша ипотекамен салыстырады, бұл әңгімедегі ең қымбат қателік. Бөліп-бөліп төлеу ақша бойынша арзан және жүктеме бойынша қатаңырақ. Өз табыстарыңызды үш жыл бойы бағалаудағы қателіктер жиырма жыл бойы осындай қателіктерге қарағанда көп тұрады», — деп атап өтті сарапшы.
Қосымша тәуекелдер
Сарапшы бөліп-бөліп төлеудің ипотекадан басқа да айырмашылықтарына назар аударды. Бөліп-бөліп төлеу банк өнімі болып табылмайды, сондықтан ол үшін шекті СЭҚ белгіленбеген және тиімді мөлшерлемені ашу міндеті жоқ. Санкцияларсыз мерзiмiнен бұрын өтеу құқығына да кепiлдiк берiлмейдi.
Бұдан басқа, тараптар жауапкершілігінің шарттары тең болмауы мүмкін. Мысалы, шарт сатып алушыдан төлемді кешіктіргені үшін күніне 0,1% және құрылыс мерзімін бұзғаны үшін құрылыс салушыдан тек 0,01% мөлшерінде өсімпұл көздеуі мүмкін. Шарт бұзылған жағдайда құрылыс салушы енгізілген соманың 20% -на дейін ұстап қала алады.
Индекстеу туралы тармақтарға жеке назар аудару керек. Төлем қалдығын доллар бағамына байланыстыру немесе салықтар өзгерген кезде құнды қайта есептеу туралы талап мәлімделген тіркелген бағаны өзгермелі бағаға айналдырады.
