Қазақстанда жаңа Салық кодексінде банктер үшін корпоративтік табыс салығын 25% -ға дейін көбейетіні айтылып жатыр.
Ұлттық банкі инфляцияны тежеу саясатына басымдық бере бастады. Бұл ипотека бойынша мөлшерлемелер жоғары болып қалуына ықпал етеді. Орта есеппен, банктер тұрғын үй сатып алуға жылдық 15-18% -бен несие ұсынады. Ал мемлекеттік субсидия бағдарламалары бұл көрсеткішті 7% -ға дейін төмендетуге мүмкіндік береді.
Сарапшылардың айтуынша, кредиттер бойынша мөлшерлемелер бірнеше факторларға қорландыру құны, кредиттік тәуекелдер, операциялық шығындар мен салық жүктемелеріне қарап қалыптасатынын айтады. Ал банктер үшін қосымша табыс салығының артуы банктердің таза пайдасын төмендетуі мүмкін. Мұндай жағдайда, ЕДБ шығындардың бір бөлігін клиенттерге ұсынылатын өнімдерге, әсіресе ипотека сияқты тіркелген мөлшерлемесі бар ұзақ несиелерге ауыстыру арқылы өтеп алатыны анық.
Бұған дейін ҚНДРА төрағасы М. Әбілқасымова журналистермен кездескен кезде ипотеканың 60%-ға жуығын Отбасы банкі бергенін, 30% -ға жуығы «7-20-25» сияқты мемлекеттік бағдарламалар шеңберінде ресімделген тұрғын үй қарыздарына тиесілі екенін айтқан болатын.
Бұл ретте нарықтық ипотеканың үлесі 15% -дан аспайды.
Қаржы талдаушысы Расул Рысмамбетовтың айтуынша, әзірше ҚТС -тің ипотека мөлшерлемесіне нақты әсерін бағалау қиын.
Бірақ мөлшерлеменің 1 п.т. аздап көтерілуінің өзі несие бойынша ай сайынғы төлемді 5-8% -ға көтеруі мүмкін екенін, бұл төлем қабілеті төмен деңгейдегі отбасылар үшін өте маңызды. Осы факторларды ескере отырып, сарапшы бұл сегменттегі мөлшерлемелердің бірқалыпты өсуінің өзі бағаға әсер етеді.
Оның айтуынша, КТС-тің 25%-ға дейін көтерілуі ипотекаға сұраныстың төмендеуіне де әсер етеді. Оның пікірінше, бұған жаңа несиелер берудің төмендеуі мен тұрғын үй несиелері портфелінің өсуінің баяулауы көрсетіп отыр.
«2025 жылғы қаңтар-ақпанда ипотекалық қарыздарды беру 10,2% -ға (288,1-ден 258,8 млрд теңгеге дейін) төмендеді, ал қоржынның өсуі 2024 жылдың осы кезеңіндегі 1,9% көрсеткіштен 0,4% -ға дейін бәсеңдеді. «Оның үстіне базалық мөлшерлеменің 16,5% жоғары деңгейде сақталуы және салық жүктемесінің ықтимал өсуі аясында мемлекеттік бағдарламалардан тыс ипотека төлемдер бойынша да, мақұлдау деңгейі бойынша да қол жетімді болмауы мүмкін», — дейді сарапшы.
Осының аясында сарапшы таяу болашақта ипотеканың, пайызсыз бөліп төлеудің, кейіннен сатып алу құқығымен жалға алудың және басқа да инновациялық құралдардың ерекшеліктерін үйлестіретін гибридті нарықтық өнімдердің пайда болу мүмкіндігін жоққа шығармады.
Ал келесі сарапшы Ерасыл Серікбай бұл пікірмен келіседі. Банктер коммерциялық ұйымдар ретінде қаржы өнімдерінің, оның ішінде ипотеканың құнын арттыру арқылы рентабельділік деңгейін сақтауға тырысады.
Салық жүктемесінің өсуі өзге де тең жағдайларда ЕДБ-нің таза пайдасын төмендетеді, бұл кредит берудің өзіндік құнын арттырады.
Нәтижесінде олар бұл жүктеменің бір бөлігін қарыз алушыларға жүктей алады.
Сарапшылардың біразы осыған дейін КТС 5 п.т. көтерілсе, тіпті кірістер мен тәуекелдердің бұрынғы деңгейі сақталса да, маржа пайданың есебінен көбеюі мүмкін екенін айтып келген болатын.
Мұндай өсім ипотекалық мөлшерлемелердің 0,5-1,0 пайыздық тармаққа өсуіне алып келуі мүмкін. Бұл фактор халықтың төлем қабілеттілігіне кері әсер етеді. Ипотекалық мәмілелер көлемінің қысқаруы, жалға берілетін тұрғын үйге сұраныстың өседі. Бөлшек сауда нарығына бағдарланған құрылыс секторы белсенділігі төмендейді.
«Мұндай жағдайда тұтынушылар шешім қабылдауды кейінге қалдыра алады, бұл жаңа ипотекаларды беру динамикасына әсер етеді», — деп атап өтті Е.Серікбай.
Оның пікірінше, тұрғын үй қарыздарының құнын көтеру жағдайында ЕДБ тұрғын үйді қаржыландырудың баламалы тетіктерін дамытуды жандандыра алады.
Ықтимал бағыттар:
- Сатып алу құқығымен тұрғын үй лизингі — классикалық ипотекалық модельді айналып өтуге мүмкіндік беретін неғұрлым икемді нысан.
- Қаржы лизингі, әсіресе ішінара мемлекеттік қолдаумен, бастапқы жарнаны талап етпейді және икемді төлем кестелерін көздеуі мүмкін.
- Құрылыс салушылармен бірлескен жобалар — банктің қатысуымен құрылыс компанияларынан бөліп төлеу.
- Өзгермелі мөлшерлемесі бар ипотека немесе инфляцияға немесе кірістілік индексіне байланыстырылған гибридтік құралдар. Сондай-ақ мөлшерлемені мемлекет ішінара субсидиялайтын тұрғын үй құрылыс жинақтары (Отбасы банкі) сияқты жинақтау схемаларына қызығушылықты күшейтілу.
