Қазақстандағы тұрғын үй нарығы қызып тұр: бағалар сатып алушыларға қарағанда жылдам өсуде. Сараптамалық консенсус экономика мен халықтың табысы жақын арада жылжымайтын мүлік бағасының көтерілуіне әкеледі дегенге келісті. Алматыдағы қараша айындағы рекордтар, бір шаршы метрдің орташа бағасы 800 мың теңгеден асты. Алайда, елорданың жаңа құрылыстарында, әсіресе бизнес-класс нысандарында баға 1,3-1,5 млн теңгеге жетті.
Үкіметте өткен брифингте өнеркәсіп және құрылыс министрі Ерсайын Нағаспаев тұрғын үй бағасының күрт қымбаттауына түсінік берді, жеке құрылыс салушылардың баға саясатына тікелей әсер ете алмайтынын әділ атап өтті. Алайда ағымдағы дүрлігуді объективті алғышарттармен емес, пәтерлерді сатуды жеделдетуге ұмтылатын құрылыс компанияларының ықтимал әрекеттерімен тікелей байланыстырды.
«Осыған байланысты халық тез арада сатып алу керек деген ой қалыптасады. Менің ойымша, қазір нарық дәл осы дүрбелең сұраныспен жылытылады. Сіздер айтқандай, бағалар 30-40% -ға өсуі тиіс деген алғышарттарды көріп отырған жоқпын», — деді министр.
Жылжымайтын мүлік саласындағы халықаралық сарапшы, Tetin консалтингтік компаниясының бас директоры Лев Тетин неге бағаның өсуі тоқтап қана қоймай, 2026 жылы да күшеюі мүмкін екенін түсіндірді.
«Жылжымайтын мүліктің шаршы метрі құнының өсу үрдісі өткен жылдан бері байқалып келеді, және бүгін болып жатқандардың барлығы бір жыл бұрын түсінікті болды. Құрылыс саласы бұрынғысынша импортқа тәуелді екенін ұмытпау керек, демек біз басқа валюталар бағамының ауытқуына да тәуелдіміз. Бүгінгі таңда Қазақстан бойынша шаршы метрдің орташа құны — 1 шаршы метріне 550 мың теңге. Биылғы жылды біз +15%өсіммен аяқтаймыз», — деп атап өтті Лев Тетин.
Осылайша, сарапшының айтуынша, ұсыныс бір жарым есеге төмендеді, ал сұраныс бұрынғысынша қалды.
Оның болжамы бойынша, 2025 жылдың қорытындысы бойынша тұтастай алғанда Қазақстан бойынша тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша шамамен 445-450 мың мәміле жасалады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 4% -ға көп.
«Бұл сұраныс бір шаршы метрге есептегенде 29 млн шаршы метр тұрғын үйді тұтыну көлемін қалыптастырады. Астанада ағымдағы жылды 90-95 мың мәміле көрсеткішімен аяқтаймыз, бұл 21% -ға немесе іс жүзінде 6 млн шаршы метрге жуық өсім. Осылайша, елорда жылына 6 млн шаршы метр тұтынады, ал нарық оған жаңа құрылыстарда 3,5 млн шаршы метр ғана береді. Өткен жылдан бері жаңа құрылыстардың белгілі бір көлемі болуы мүмкін, бірақ ағымдағы ұсыныс нақты сұранысқа қарағанда аз», — деп Лев Тетин сандарды келтіреді.
Krisha.kz сату бөлімінің басшысы Имран Османовтың айтуынша, ҚҚС тек құрылыс салушыларға және жаңа жобаларға ғана қатысты. 2026 жылдан бастап құрылыс басталатын немесе түзетулер күшіне енгеннен кейін рұқсат алатын объектілер бойынша салық төлей бастайды.
Қайталама нарық үшін ештеңе өзгермейді.
Спикердің пікірінше, мұндай озық ойындар нарыққа теріс әсер етеді: Егер қайталама нарықтағы сатушылар ҚҚС бойынша жалған болжамдарға байланысты бағаны көтеруді жалғастыра берсе, нарық баяулауы мүмкін. Сатып алу қабілеті қазір шекте, және кез келген жасанды бағаның өсуі сұраныстың төмендеуіне және экспозиция мерзімдерінің өсуіне әкеледі.
Бүгінде пәтер орташа есеппен 117 күнде сатылады, бірақ қызып кеткенде бұл мерзім 200-ге дейін және одан да асады. Шын мәнінде, бұл мәмілелерді тоқтатуға әкеледі, ал пәтерлер айлар бойы қозғалыссыз сатылады, ал меншік иелері мүмкін болмайтын жақсы сәттерді күтеді.
Кейбір сарапшылардың сарапшылардың пайымдауынша, қазір Алматы халқының саны 2 млн емес, 4 млн шамасында екенін айтады.
Тұрғын үй сарапшысы Лариса Степаненконың айтуынша, бұл қате пікір.
Халықтың Алматыға ағылуы тұрғындарының көптігі емес, аймақ арасындағы жалақы теңсіздігінде. «Бұлай жалғаса беруі мүмкін емес. Нарық тоқырайды. Бұл туралы риэлторлар ғана емес, сарапшылар да айтып отыр. Бұл ретте ол толығымен тоқтады деп айтуға болмайды, қалқып тұрған сегменттер бар.
- Біріншісі — бір бөлмелі және екі бөлмелі пәтерлерге деген тұрақты сұраныс. Оларда қолжетімді баға бар және олар айналымда оңай. Бюджеті шектеулі адамдар дәл осындай форматты іздейді.
- Екінші тренд — инвестиция ретінде тұрғын үй сатып алу. Азаматтар пәтер сатып алуды өмір үшін емес, ақша табу құралы ретінде қарастырады. Сатып алдым, жөндедім, жалға бердім — тұрақты табыс табасың. Бұл пішім сұранысқа ие болып отыр.
Оның айтуынша, стагнация туралы айтқанда, сатушылар мен сатып алушылар арасындағы теңгерімсіздікті қаперге алу керек.
Алматының абыройын мемлекеттік бағдарламалар жауып тұр
Ұсыныс өсіп, сатып алу қабілеті төмендеп жатыр
Ипотека халықтың едәуір бөлігіне қол жетімсіз күйінде қалып отыр. Тіпті қазіргі бар мемлекеттік бағдарламалар да адамдардың шектеулі санын қамтиды. «Менің ойымша, Алматы үшін мұндай формат дәл сәйкес келмейді. Біз сейсмикалық қауіпті аймақта тұрамыз. Бұл жерде арзан нәрседен құрылыс салуға болмайды. Мықты материалдар, сенімді конструкциялар қажет. Сондықтан мен эконом-кластың нарықтан кетуі дұрыс деп есептеймін. Адамдарды проблемалы үйлерге орналастырғаннан гөрі, мүлдем салмаған дұрыс. «Шешім — серіктес қалаларды дамытуда. Бұл идея жаңа емес, бірақ оны іске асыру жүйелі тәсілді талап етеді. Алатау-Сити — мысалдың бірі. Егер бұл жоба толық іске асырылса, ол қалаға жүк түсіруге мүмкіндік береді. Студенттер мен өндірістер ішінара Алматыдан тыс кетеді, ал олармен бірге коммуналдық және жалға берілетін инфрақұрылымға түсетін жүктеменің де бір бөлігі болады» дейді сарапшы. .
Алматыда қазірдің өзінде судың, электр энергиясының, көліктің жетіспеушілігі байқалады.
«2025 жылды біз қазіргідей жағдайда аяқтаймыз. Күшті серпілістер мен сәтсіздіктер болмайды. Бәрі күзді күтті — біреулері жандануға, біреулері бағаның төмендеуіне үміттенді, бірақ мен күрт қозғалыстың алғышарттарын көріп отырған жоқпын. Жыл қорытындысы бойынша цифрларға әсер ететін жалғыз нәрсе — кейінге қалдырылған сұраныстың аяқталуы. Ұзақ уақыт бойы сатып алуға батылы келмеген адамдар бір сәтте күтуден шаршап, шешім қабылдайды.2026 жылы жаңа Салық кодексі күшіне енеді және оның қалай жұмыс істейтінін әлі де түсінбейді. Онда құрылыс салушылар үшін 16% ҚҚС салынғаны белгілі. Бұл сатып алушы үшін шаршы метрдің түпкілікті құны өсетінін білдіреді. Алдымен бағалар көтеріледі, содан кейін тік тұр, себебі сұраныс өсу қарқынын көтере алмайды» дейді сарапшы.
Тұрғын үй нарығындағы жаңа трендтер
Бүгінгі таңдаудың ішінде біз маңызды үрдісті байқап отырмыз. Жастар үлкен ТК-лерден емес, шағын үйлерден, негізінен үш қабатты үйлерден пәтер іздеуде. Оларға тыныштық, машиналар жоқ аула, қоштасуға болатын көршілер маңызды. Біз адамдардың құмырсқа үйдері мен қоныстанған кешендерден шаршай бастағанын көріп отырмыз. Бұл тұрғын үйді қабылдаудағы өзгеріс құрылыс салушылар үшін өте маңызды белгі.
