Халықтың әңгімесі осы болып тұр.
Тұрғын үйге сұраныстың төмендеуі қазақстандықтардың БЖЗҚ-дан алуларға қолжетімділігінің шектелуімен байланысты ма? деген сауал қазір аспанда ілініп тұр. Реалторлар қазір сатып үлгер деп ескертіп жатыр. Себебі , бұдан әрі қарай үй бағасы арзандайды. Салық кодексіне енгізілген өзгерістер, ипотекалық несиеге қатысты талаптың күшейтілуі тұтынушының баспананы сатып алу мүмкіндігіне әсер етіпті.
Рас, былтыр жазда, күзде 70 млн,80 млн теңге тұратын үш бөлмелі пәтерлер 2025 жылдың қараша, желтоқсанда 130 миллионға ұшты. Реалторлар бұған үкіметтің соңғы үш жылда салық бойынша тексеру жүргізілмейді деген мәлімдемесі де әсер етті деген пікірде.
Мамыр айының соңына таяу мен бақылап жүрген баспана бағасы 70-80 млн теңгеге арзандапты. Баға тағы та құлдырайды деген болжам бар.
Деген сұрақ қазәр Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығы кеңесінің басшысы Елена Бахмутова журналистермен кездескен кезде бүгінгі жағдайда зейнетақы жинақтары жылжымайтын мүлік нарығына айтарлықтай әсер етуі мүмкін қандай да бір маңызды тетік болудан қалғанын айтыпты.
«Реттеуші тарапынан мөлшерлемені төмендету ниеті болды, бірақ қазір біз олардың құрылыс нарығында байқалып отырған үрдістерді ескере отырып, әзірге бұл идеядан бас тартқанын көріп отырмыз. Бұл норманы енгізуді 2027 жылдың 1 қаңтарына дейін кейінге қалдырдық. Кейбір жеңілдіктерді енгіздік — қарыздың кепілдікті тұрғын үй құнына арақатынасы жоғары, олар үшін мөлшерлеме 25% болады. Егер кепілге қатысты қарыз сомасы төмен болса, онда мөлшерлеме 20%болады», — дейді ол.
Сарапшылар нарықтың осы сегментінде мемлекеттік қолдауға үйреніп қалған жүйе қалыптасқанын жиі айтады. Құрылыс секторы жеңілдікті бағдарламаларға, субсидияланатын ипотекаға және сұранысты ынталандырудың әртүрлі тетіктеріне бағдарланады. Банктер тұтынушылық несиелендіруден, бөліп-бөліп төлеуден және бөлшек өнімдерден жоғары кіріс алуға үйреніп қалған, ал клиент үшін ұзақ және арзан ипотекалық ақшамен бәсекелеспейді. Әл-ауқаты төмен қарыз алушылардың коммерциялық ипотекаға мүмкiндiктерi жоқ, сондықтан олар мемлекеттiң «ипотекалық» қамқорлығында.
Өткен жылдардағы несиелеу көлемі мен бағаның қарқынды өсуінен кейін тұрғын үй нарығын бірқатар өзгерістер күтіп тұр. Сарапшылардың пайымдауынша, бағаның жылдам өсуі реттеушілік өзгерістер нәтижесінде де, экономиканың жалпы жай-күйінде де халықтың сатып алу қабілетінің төмендеуінен бірте-бірте артта қалып отыр. Алайда ұзақ мерзімді перспективада бағалар бірқалыпты өсуді жалғастырады немесе кем дегенде жоғары деңгейде қалады.
2025 жылы ипотекалық нарықтың қозғаушы күші «Отбасы банк» болды, ол қарыз беруді 27,5% -ға — 1,3 трлн теңгеден 1,6 трлн теңгеге дейін ұлғайтты. Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі салымшыларының базасы 420 мың шартқа өсті. Нәтижесінде «Отбасы банк» және «7-20-25» жеңілдікті бағдарламаларының үлесі жаңа берулердің жалпы көлемінде бір жыл бұрынғы 69% -ға қарағанда 74% -ға жетті. 2026 жылдың бірінші тоқсанында бұл көрсеткіш 85% -ға дейін өсті.
Коммерциялық ипотеканың көлемі, керісінше, қысқарады. Оның үлесі 2025 жылғы 31% -дан 26% -ға дейін төмендеді. Жоғары базалық мөлшерлеме нарықтық қаржыландыруды қымбаттатады, ал ипотека — ұзақ мерзімді өнім ретінде — мұндай жағдайда банктер үшін тартымдылығы төмендеп барады.
Halyk Finance деректері бойынша 2026 жылғы наурызда елдегі бастапқы тұрғын үй жылдық мәнде 16,6% -ға қымбаттады. Астанада өсім 20,7%, Алматыда — 20,2% құрады. Екінші нарық 11% -ды қосты, бұл тұтыну инфляциясының деңгейімен салыстырмалы.
Бұл ретте халықтың нақты ақшалай табысы өткен жылы 1,7% -ға, ал осы жылдың бірінші тоқсанында 2,3% -ға төмендеді.
Қазір тұрғын үй нарығында не болып жатыр?
Осы факторлардың жиынтығы — қымбат ипотека, бағаның өсуі және табыстың қысылуы — тұрғын үй секторындағы іскерлік белсенділікке әсер ете бастады. Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша 2026 жылғы сәуірде тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны өткен жылға қарағанда 4,6% -ға төмендеді. Қаңтар-сәуірде жалпы төмендеу сол 4,6% -ды құрады.
Halyk Finance сарапшысы Арслан Аронов жағдайды жоспарлы тежелу деп сипаттайды: «Бұл белсенділіктің күрт төмендеуі емес, өткен жылмен салыстырғанда сұраныстың баяулауы».
Оның айтуынша, сұранысқа ҚҚС және басқа да салықтық өзгерістердің артуынан басқа, сондай-ақ жыл басынан бастап БЖЗҚ жеткіліктілігі шегінің ұлғаюы нарықтың қарыздардың неғұрлым жоғары құнына бейімделуіне әсер етті. Осыған байланысты сатып алушылардың бір бөлігі мәмілені кейінге қалдырады немесе бастапқы жарнаны жинақтау мерзімін ұзартады.
Аронов сондай-ақ шекті мөлшерлемені белгілеу нәтижесінде банктер коммерциялық ипотеканы беруге неғұрлым абайлап қарауы мүмкін деп күтеді, бұл тұтынушылар тарапынан сұранысты да, құрылыс салушылар тарапынан ұсынысты да қосымша әлсіретеді.
«Сонымен қатар коммерциялық ипотека нарықтың аз үлесін алады — мемлекеттік бағдарламалар маңызды рөл атқаруда, алайда олар қаржыландыру көлемімен шектелген. Мысалы, «7-20-25» бағдарламасы бойынша жыл сайын 100 млрд теңге қаржыландыру қарастырылған. Мұндай бағдарламаларды қаржыландыруды ұлғайту кезінде ұсыныс өседі, алайда ол табысы төмен азаматтар мен жас отбасыларды қоса алғанда, белгілі бір санаттарға бағдарлануы мүмкін», — деп қосады Аронов.
Тұрғын үй нарығының перспективалары туралы айтқанда, сарапшылар бұрынғысынша оған бағаның ұзақ мерзімді өсуін немесе кем дегенде олардың жоғары мәндерде бекітілуін күтеді. Бұған іргелі факторлар ықпал ететін болады: урбанизация, құрылыс үшін сапалық орналасудың шектеулілігі, жеңілдікті ипотеканың едәуір көлемінің сақталуы, сондай-ақ құрылыс салушылар шығындарының инфляциясы.
Соңғысы 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексіне ықпал ететін болады. Ол құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды күшейтеді, бұл «Билік» сұхбаттасушыларының болжамы бойынша жаңа тұрғын үйдің құнын қосымша қолдайды.
«Біздің болжамымызша, Қазақстанда тұрғын үй бағасының күрт төмендеуі болмайды. Базалық сценарий — бастапқы тұрғын үй бағасының шамамен инфляция деңгейінде одан әрі өсуі. Жыл қорытындысы бойынша біздің болжамымыз 10,5-11,5%құрайды», — деп күтеді Halyk Finance.
Қазақстанның тұрғын үй нарығы баяу құрылымдық қайта құру кезеңіне аяқ басқанын көрсетеді: коммерциялық ипотека неғұрлым тауашалы өнімге айналуда, жеңілдікті бағдарламалар қазіргі қажеттіліктерді жаба алмайды, ал қолжетімді қаржыландыру құралдарының қысылуы ипотеканың қолжетімсіздігін және соның салдарынан тұрғын үйдің қолжетімсіздігін қосымша күшейтуге қауіп төндіреді.
