Нарық «пәтерді қазір сатып алу керек пе, әлде кейінге қалдыру керек пе?» деген сұраққа жауап іздеп толқып тұр.
2026 жылы нарық құрылымы мәселенің біз ойлағаннан әлдеқайда күрделі екенін байқатып қойды, Сұраныстың төмендегі бағаға әсер еткен жоқ, Кейбір сегменттерде төмендегендей ыңғай танытқанмен кейбір тұстарда ит жығыс жағдайында тұр.
Жалпы алғанда нарықта сұраныс төмендегенмен баға өсіп жатыр.
Ұлттық статистика бюросының (БНС) және Halyk Finance талдау орталығының деректері бойынша, 2026 жылғы маусымда Қазақстанда жаңа тұрғын үй өткен жылға қарағанда 14% -ға, қайталама тұрғын үй — 10,4% -ға, жайлы тұрғын үйді жалға алу — 13,4% -ға қымбаттады. Жаңа құрылыстың орташа метрі 617,6 мың теңгені, қайталама тұрғын үй — 629,7 мың теңгені, жалдау — 5062 теңгені құрайды. Қайталама бағаның жылдық өсуі инфляциядан шамалы ғана асып түсті, ол мамыр айында 10,3% -ды құрады. Демек қайталама нарық та инфляцияның қыспағында тұр.
2026 жылы тұрғын үйге деген сұраныс соншалықты төмендемейді. Мамыр айында Қазақстанда 30 420 сатып алу-сату мәмілесі тіркелді — сәуірге қарағанда 13,5% аз және 2025 жылғы мамырға қарағанда 10,5% аз; қаңтар-мамырда мәмілелер өткен жылға қарағанда 5,8% аз болды.
Ең нашар жағдай Алматыда байқалды. Өткен жылдың мамыр айындағы мәмілелердің 31,2% шегерілді. Олардың төрттен үш бөлігі (75,4%) көп пәтерлі үйлерге тиесілі болды, ал жеке құрылыстар бойынша мәмілелер бір айда 36,7% -ға өсті.
Алматыда (ел бойынша 17,5%) және Астанада (16,5%), ең азы — Ұлытау облысында (0,9%) жасалады. Бір бөлмелі пәтерлер ең көп жүретін формат болып қала береді — жалпы санынан 11,3 мың мәміле.
Мұндай күрт бұрылыс мамыр айындағы салқындатуды тоқтатпайды, бірақ бұл сұраныстың төмендеуі тікелей желі бойынша төмен емес, серпіліс жасап жатқанын білдіреді. Қазақстанның қаржыгерлер қауымдастығының (ҚҚҚ) деректері бойынша, бірінші тоқсанда несиені тарту арқылы жасалған мәмілелер үлесі 65,2% -дан 51,6% -ға дейін төмендеді — қазақстандықтар алғашқы жарнаға ұзақ жинайды немесе тұрғын үй мәмілелерін 134,6 млрд теңге қамтамасыз еткен зейнетақы жинақтарынан қолма-қол немесе біржолғы алымдарды жиі төлейді.
Сұраныс ауытқығанымен, бағалар неге сақталады
Qazaq Expert Club-тың құрылыс және жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрованың айтуынша, ҚҚС -ның 16% -ға дейін өсуі нарықта қосымша қысым туғызды. Ал қайталама нарық құрылымдық тұрғыдан икемсіз күйінде қалып отыр: пәтер иесі сұраныс төмендеген кезде бағаны төмендетуге міндетті емес — ол объектіні сатудан алып, күте алады. Ұсыныс сұранысқа бейімделмейді, сондықтан баға да сақталады.
Ипотекалық нарық бұл инерцияны күшейтеді. ҚҚҚ шолуы бойынша, 2026 жылдың бірінші тоқсанында жаңа ипотекалық берудегі жеңілдікті бағдарламалардың үлесі 85,1% жылмен салыстырғанда 73,9%-ге дейін өсті, ал несиелендірудің барлық өсімін «Отбасы банкі» қамтамасыз етті — оған қоса 54,3% жылға қарай 347,5 млрд теңгеге дейін, ал екінші деңгейдегі банктердің нарықтық ипотекасы 53,6%-ге қысқарды.
Д. Сейтнурова мұны нарықты әртараптандыру емес, оның бір арнаға дейін тарылуы деп атайды: егер жеңілдікті бағдарламалар бюджеті осындай қарқынмен кеңеюді тоқтатса, балама болмайды. Оның болжамы бойынша, бұл құлдырау емес, жеңілдетілген қарыз алушылардың негізгі бөлігі кететін орта сегменттегі бастапқы тоңазыту және мемлекеттік қолдаумен тікелей байланысты емес екінші сегменттегі баяу төмендеу.
Нарыққа ақша-кредит саясаты да тірек көрсетіп отыр: 2026 жылғы 5 маусымда Ұлттық банк 2025 жылғы қазаннан бастап алғаш рет базалық мөлшерлемені инфляцияның 10,3% -ға дейін баяулауын пайдалана отырып, 18% -дан 17% -ға дейін төмендетті.
Қазір жылдық 22-25% диапазонында сақталып отырған коммерциялық ипотекаға базалық мөлшерлемені төмендету әсері бірнеше айға кідіріспен жетеді — банк соңғы мөлшерлемеге тәуекел мен қорландыру құны үшін сыйлықақы салады. Ипотеканың едәуір арзандауының нақты көкжиегі, Сейтнурованың бағалауы бойынша — 2026 жылдың аяғы немесе 2027 жылдың басы, ол кезде де төмендеу дәйекті түрде жалғасады.
Ұсыныс тарапынан да қысым әлсіреген жоқ. 2026 жылғы қаңтар-мамырда Қазақстанда 6,3 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл өткен жылмен салыстырғанда 4,5% -ға артық, оның шамамен 97% -ын жеке құрылыс салушылар қамтамасыз етті.
Сұраныстың тағы бір факторы — зейнетақы жинақтары. Halyk Finance атап өткендей, БЖЗҚ-да жинақталған қаражаттың ең төменгі жеткіліктілігі шегінің артуы бастапқы нарықта сатып алуды қаржыландыру арналарының бірін шектеп, тұрғын үйге қаражат алу қарқынын баяулатады. Сейтнурова бұл жерде бұдан да тар әсерді көреді: бұрын негізінен бюджеттік және Алматыдағы қайталама пәтерлердің орташа деңгейіне жұмсалған зейнетақылық алуларға қолжетімділік — 25-45 млн теңге — дәл осы сегментте күрт тарылды, ал бұл премиялық қайталама алуға мүлдем қатысты емес.
Жалдау жылына 8-10% -ға өседі: сатып ала алмайтындар жалға беруді жалғастырады, тіпті сатып алу-сату салқындатылған жағдайда да жалға сұранысты тұрақты ұстайды.
Егер сарапшының болжамын қысқаша түйіндесек: бағаның құлдырауы болмайды, себебі екінші сатушыда жаппай ұсыныс та, сатушылар тарапынан қысым да жоқ. Бірақ 2025 жылдағыдай өсім болмайды — нарық баяу қозғалыс кезеңіне енеді, онда жалпы сұраныс шешілмейді, ал кім және қандай ақшаға сатып алады.
