Премьер-министр Олжас Бектенов ҚНДРА мен Өнеркәсіп министрлігіне ипотеканың алғашқы жарнасын төмендету тетігін әзірлеуді тапсырды. Ресми себеп – 2026 жылы 20,4 млн шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға беру жоспарын орындау.
Бірақ алғашқы жарнаны азайту салымшының жауапкершілігін арттыра ма, әлде азайта ма?
Алғашқы жарна көп болса, жауапкершілік жоғары. Банк үшін алғашқы жарна – сүзгі. 50% өз қаражатын салған адам несиені төлемей кетуі екіталай. Ал 10% ғана салған адам үшін тәуекел төмен. Нарықта баға 10%-ға түссе, пәтерді банкке тастап кету оған тиімді.
Сондықтан Қазақстанда ҚНРДА LTV (несие/кепіл) коэффициентін ұстап, жарнаны 20%-дан төмен түсірмеуге тырысып келді. Жарна аз болса, төленбеген несие үлесі өседі.
Бұл тапсырма кімге арналған
Бұл орта тапқа емес, баспанаға ақша жинай алмай жүрген сегментке арналған.Отбасы банктегі 1,5 млн-нан астам салымшы 50% жинай алмай отырАлғашқы баспана алатын жастар, өңірлердегі бюджет қызметкерлері «Наурыз», «Отау» бағдарламаларына қатыса алмай жүргендер.
Құрылыс компаниялары үйді салып қойды, бірақ сатып алатын адамда алғашқы жарна жоқ. Үкімет сұранысты жасанды көтеру арқылы құрылыс нарығын құтқармақ.Жарнаны жай ғана түсірсе не болады. Есеп қарапайым. 30 млн теңгелік пәтерге 20% (6 млн) төлесеңіз, қарыз – 24 млн. 10% (3 млн) төлесеңіз, қарыз – 27 млн. Ай сайынғы төлем 30-40 мың теңгеге өседі. Егер жарна 10%-ға түссе, банктердің проблемалық несиесі қазіргі 8%-дан 12-15%-ға өсуі мүмкін. Ал сұраныс өскен соң құрылысшы бағаны тағы көтереді.
Үкіметтің қолында басқа қандай құрал бар
Жарнаны түсірмей-ақ, ипотеканы жеңілдететін 4 тетік бар: Кепілдік қоры. Салымшы 10% төлейді, қалған 10%-ына мемлекет кепілдік береді. Канада мен Малайзияда осы модель бар. Банк тәуекелге бармайды.
Мерзімді ұзарту. Қазір ипотека 25 жылға беріледі. Оны 30-35 жылға ұзартса, ай сайынғы төлем 20%-ға азаяды. Жер және желі. Пәтер құнының 40%-ы – жер мен коммуникация. Әкімдіктер жерді дайындап, желіні өзі тартса, пәтер арзандайды, жарна мәселесі өздігінен шешіледі. Бектенов әкімдіктерге осыны тапсырды.
Жалдамалы тұрғын үй қоры. Барлығын ипотекаға итермей, ұзақ мерзімді жалдамалы пәтер қорын көбейту.
Түйін
Бектеновтың тапсырмасы салымшыны емес, құрылыс нарығын құтқару. Егер кепілдік қоры мен арзан жер мәселесі бірге шешілмесе, алғашқы жарнаны азайту 2027 жылы ипотекалық дағдарысқа әкелуі мүмкін.
