Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі мен салалық сарапшылардың мәліметінше, қазіргі уақытта тұрғын үй бағасының жаппай қымбаттауына экономикалық негіз жоқ, нарық тұрақты және бірқалыпты даму кезеңінде тұр.
Бүгінгі таңда тұрғын үй нарығында келесі негізгі үрдістер орын алуда:
1. Нарықтағы бағаның қазіргі жағдайы
• Бастапқы нарық: Жаңа салынған пәтерлердің бағасы айтарлықтай секіріссіз, инфляция шегінде баяу өсуді жалғастыруда. Ел бойынша орташа шаршы метр бағасы шамамен 617 мың теңге деңгейінде.
• Қайталама нарық: Екінші деңгейлі нарықтағы (қолданыстағы) пәтерлердің бағасы кейбір аймақтарда тіпті біршама арзандаған немесе стагнация (бір орнында тұру) байқалады.
• Ірі қалалардағы жағдай: Алматы (орташа есеппен 840 мың тг/м²) және Астана (660 мың тг/м²) қалалары ең қымбат нарық мәртебесін сақтап тұр.
• 2. Күрт қымбаттаудың болмау себептері
• Рекордтық ұсыныс көлемі: Елде құрылыс қарқыны өте жоғары. 2026 жылдың алғашқы 7 айында 9,7 млн шаршы метр баспана пайдалануға берілді. Ұсыныстың көптігі бағаның өсуін тежеп тұр.
• Салық факторының әсері: Қосымша құн салығына (ҚҚС) қатысты өзгерістер нарыққа бірден әсер етпейді. Министрлік бұл фактордың бағаны қолдан өсіруге сылтау болмауы керектігін мәлімдеді.
• Сатып алу қабілеті: Коммерциялық ипотека пайыздарының жоғары болуына байланысты нарықтағы табиғи сұраныс сәл әлсіреген, бұл да сатушыларды бағаны көтермеуге мәжбүрлейді
Сарапшылардың ойы басқа
Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің «тұрғын үй бағасының жаппай қымбаттауына экономикалық негіз жоқ» деген мәлімдемесі нарықтың шынайы экономикалық көрсеткіштері мен құрылымдық факторларына қайшы келеді. Министрлік тұрғын үйді тек әлеуметтік тауар ретінде қарастырып, нарықтағы өзіндік құнның өсуі, салықтық өзгерістер және құрылыс көлемінің азаюы сияқты нақты макроэкономикалық процестерді ескермей қателеседі.
Тәуелсіз экономистер мен құрылыс саласының сарапшылары Министрліктің нақты мынадай жанама және тікелей факторлардан қателесіп отырғанын алға тартады:
1. Салық заңнамасының өзгеруі (ҚҚС өсуі)
Жаңа Налоговый кодекс аясында тұрғын үй құрылысына салынатын қосылған құн салығы (ҚҚС) 12%-дан 16%-ға дейін өсті. Бұл салықтық жүктеме тікелей салушылардың (застройщик) шығынын арттырып, бастапқы нарықтағы (новостройка) үй бағасын автоматты түрде орта есеппен 10-12%-ға қымбаттатты.
2. Құрылыс материалдары мен логистиканың қымбаттауы
Министрлік «инфляция деңгейі тұрақты» деп есептегенімен, құрылыс секторларындағы импорттық материалдар, техника және логистика бағасыайтарлықтай өсті.
Қазақстандағы құрылыс-монтаждау жұмыстарының өзіндік құны тек бірінші жартыжылдықтың өзінде 6.7%-ға қымбаттаған.
• Арматура, цемент, әрлеу материалдары және инженерлік желілердің бағасы инфляциядан жылдам өсіп жатыр
• 3. Нарықтағы ұсыныстың күрт азаюы
Үлестік құрылыс (долевое строительство) туралы заңнаманың қатаңдатылуы және рұқсатсыз нысандарға бақылаудың күшеюі нарыққа шығатын жаңа тұрғын үйлердің көлемін азайтты. Экономиканың негізгі заңы бойынша — сұраныс тұрақты болып, ұсыныс азайған кезде (әсіресе Алматы мен Астана қалаларында) баға міндетті түрде өседі.
4. Мемлекеттік және жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың әсері
Нарықта коммерциялық ипотека пайызы жоғары болғанымен, «Отау», «Наурыз» сияқты мемлекеттік жеңілдетілген бағдарламалардың іске қосылуы жасанды сұраныс ағынын тудырады. Бұл бағдарламалар бойынша бөлінген миллиардтаған теңге нарыққа шыққанда, құрылыс компаниялары бағаны өсіруге мүмкіндік алады.
5. Қалалардағы демографиялық және урбанизациялық қысым
Қазақстанда жыл сайын 120-130 мың жаңа отбасы құрылады. Сонымен қатар, ірі мегаполистерге (Алматы, Астана, Шымкент) ішкі миграция тоқтаған жоқ. Бұл фактор экономикалық дағдарыс болса да, нақты баспанаға деген іргелі сұранысты тұрақты ұстап тұр.
