Ертеңнен бастап 1 шілдеден бастап коммерциялық банктердегі ипотека мөлшерлемесі 25-тен 20 пайызға дейін төмендейді.
Сыйақы мөлшерлемесінің жаңа шектері Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банктің бірлескен қаулысымен қайта бекітілді. Ең басты жаңалық — екі шекті мөлшерлеме пайда болады: 20% және 25%.
Банктер қарыз алушылардың табысын қатаң тексереді және жалпы қарыз жүктемесін есепке алады.
2026 жылдың бірінші тоқсаны Қазақстанның тұрғын үй нарығы үшін апатты болған жоқ. Қатаң ақша-кредит саясатына, халықтың нақты табысының төмендеуіне және бағаның дүрлікпе өсуіне қарамастан 2025 жылдың аяғында мәмілелер саны г/г-ға 4,5% -ға ғана қысқарды. Дегенмен, жүйелік проблемалар айқын: халықтың басым бөлігі үшін тұрғын үйдің қолжетімділігі төмендеуде, ал Отбасы банкінің жеңілдікті бағдарламаларын қамту қазіргі сұранысты жаба алмайды.
Жоғары базалық мөлшерлеме аясында (өткен жылғы қазаннан бастап 18%) ипотека бойынша орташа алынған мөлшерлемелер жеңілдікті бағдарламалардың басымдығы есебінен төмен көрінеді: олар 2025 жылғы І тоқсандағы 11,2% -дан 2026 жылғы қаңтар-наурызда 10,2% -ға дейін төмендеді. Ипотекалық нарықтағы Отбасының нақты үлесі жыл бойы тұрақты түрде 80-85% -ға жақындап келеді.
«7-20-25» бағдарламасы бойынша баламалы субсидияланған несиелендірудің мүмкіндіктері тарылуда — КФУ-ның тіркелген бюджеті (жылына 100 млрд теңге) барлық аз пәтерлерді сатып алуға мүмкіндік береді: 2024 жылы бағдарлама бойынша 5,9 мың қарыз, 2025 жылы — 5,6 мың қарыз берілді. 2026 жылғы I тоқсанда «7-20-25» бағдарламасы бойынша ипотеканы барлығы 1,2 мың отбасы алды, бұл осы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы барлық мәмілелердің 1,5% -дан азын құрады.
Ипотеканы ресімдеудегі реттеушілік өзгерістер
Сонымен қатар нарық БЖЗҚ-дан жинақталған зейнетақы қаражатын пайдалану ережелерін қатаңдатуға бейімделеді (БЖЗ есебінен проценттер мен комиссияларды төлеуге тыйым салу). Бұл шешiм қарыз алушылардың шағын санатын қозғады, өйткенi халықтың жеткiлiктiлiк шегiнен тыс жинақталған көпшiлiгi негiзгi жинақтарды алып қоюдың алдыңғы толқындарына шығарды. Өзгерістер ең көп түсетін аударымдарды ипотеканы өтеу үшін пайдаланатын ресми табысы жоғары қарыз алушыларды қозғады. Ресми жалақысы жақсы қызметкерлер ай сайынғы зейнетақы түсімдерін банк алдындағы міндеттемелерін жабуға мүмкіндік беретін буфер ретінде пайдаланды.
Сұр немесе тұрақсыз табысы бар азаматтар үшін жағдай іс жүзінде өзгерген жоқ, себебі олар бастапқыда артық зейнетақыға үміт арта алмады. Олар үшін Отбасы депозиттерінде жинақтау жалғыз қолжетімді құрал болып қала береді. Өз бетінше аудару мүмкіндігі және жыл сайынғы мемлекеттік сыйлықты алу тұрғын үй сатып алудың басты заңды тетігі болып қала береді. Реттеушілік өзгерістер ипотеканың қолжетімділігін қабылдауға ықпал етті — республикалық маңызы бар қалалар бойынша да, тұтастай республика бойынша да берілген өтінімдер саны 2023 жылдың І тоқсанынан бастап ең төменгі деңгейге дейін қысқарды. Азаматтардың кейбіреулері нарықтық ипотеканы жұмыс істейтін тетік ретінде қарауды тоқтатқан деп болжауға болады.
Сондай-ақ, мақұлдау пайызы соңғы үш жылдағы ең төменгі деңгейге дейін төмендеді — 22,5% (2025 жылдың IV тоқсанынан басқа, тұрғын үйге сұраныстың дүрлігуі байқалған кезде). Республикалық маңызы бар қалаларда ұқсас жағдай байқалады: өтінімдер саны төмендеді, ал мақұлдау коэффициенті 63,7% -ды құрады, бұл да соңғы үш жылдағы ең нашар көрсеткіш болып табылады.
Зейнетақы жинақтарын алып қою үшін маусымдағы шекті екі есеге дерлік арттыру ипотека нарығына сөзсіз әсер етеді. Алайда нақты есептеулер үшін деректер әзірге жеткіліксіз — Kursiv Research бұл әсерді келесі ипотекалық шолуларда бағалайды.
Тұрғын үйдің қолжетімділігі
2026 жылғы I тоқсанда барлық келеңсіз факторлар: халықтың нақты табысы төмендеді, тұрғын үй бағасы өсті, ал нарықтық ипотеканы беру қысқарды. Бұл жағдайда тұрғын үйдің қолжетімділігі 2023 жылдың ортасындағы деңгейге дейін төмендеді.
Жылжымайтын мүлік нарығы инертті және сұраныстың төмендеуіне кешігіп ден қояды — 2026 жылдың басында нақты кірістердің төмендеуі тұрғын үйдің шамалас арзандауына әкеліп соқпағанша, нарық қызған күйінде қалып отыр. Инфляцияның біртіндеп бәсеңдеуі және Ұлттық банк ставкасының 17% -ға дейін төмендеуі сұранысты біртіндеп арттыруы тиіс — халықтың нақты табысының өсуі азаматтарға тұрғын үй сатып алуға немесе коммерциялық ипотеканы қарауға көбірек қаражат бөлуге мүмкіндік береді. БЖК жұмсарту әмбебап ЕДБ-ге неғұрлым қолжетімді кредиттер ұсынуға мүмкіндік береді. ХЭСВ бойынша жаңа шектеулер келесі жылдың басына кейінге қалдырылатынын ескере отырып, ипотекалық кредиттер бойынша спред ІІ жартыжылдықта 8% -ға дейін (базалық ставка кезінде 17%) құрауы мүмкін. Бұл банктердің нарыққа деген қызығушылығын жандандыруы мүмкін.
Қазіргі уақытта ипотеканы ұсынудың шектелуі жағдайында тұрғын үй сатып алу кезінде делдалдар рөлін ішінара құрылыс салушылар өз мойнына алады. Ірі құрылыс компаниялары клиенттерге қаржыландырудың баламалы тетіктерін — нысанды тапсыру кезінде коммерциялық ЕДБ неғұрлым қолжетімді ипотека ұсына бастайды және сатып алушылар қарызды қайта қаржыландыра алады деген есеппен салынып жатқан тұрғын үйді ұзақ мерзімге бөліп-бөліп сатып алуды белсенді түрде ұсынады.
Құрылыс компаниялары үшін бұл мәжбүрлі қадам, себебі жеңілдікті бағдарламалар негізінен эконом-класқа бағдарланған, ал нарықтық ипотеканың қысқаруы неғұрлым қымбат тұрғын үйге сұранысты төмендетеді. Салықтық жүктеменің өсуін ескере отырып (құрылыс салушылар үшін ҚҚС бойынша жеңілдіктерді алып тастау), ірі девелоперлер жаңа жобалардың бір бөлігін тоқтатып, нарықтық ұсынысты жасанды түрде қысқартуды, сондай-ақ коммерциялық ЕДБ-мен бөліп төлеу және әріптестік бағдарламалар түріндегі баламалар тізбесін кеңейтуді жөн көреді.
Жақын арада ипотека берудің негізгі көлемін мемлекеттік және квазимемлекеттік бағдарламалар («Наурыз» және «Отау» сияқты) қамтамасыз етеді деп күтілуде. Базалық ставканы 17% -ға дейін төмендету коммерциялық ЕДБ-нің ипотека нарығына қызығушылығын арттыруы тиіс, алайда жоспарланған реттеушілік өзгерістер әлеуетті қарыз алушылар шеңберін шектейді. 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап борыштық жүктеме коэффициентін енгізу жеңілдікті қоса алғанда, кредит беру нарығын салқындатады, сондай-ақ өзін-өзі жұмыспен қамтығандар мен бейресми табысы бар қазақстандықтар үшін қарыз алуды қиындатады. Жаңа ережелер ресми табысты қатаң сандық растауды талап ететіндіктен, азаматтар үшін өз табысын заңдастыру қиындай түседі.
