Қазақстанда ипотека арзандаған жоқ. Керісінше, коммерциялық банктер несиелеу шарттарын қатаңдатып, тіпті мөлшерлемелерді көтерді.
Қазақстандықтар үшін негізгі өзгерістер келесідей:
- Отбасы банктегі өзгерістер: Маусым айынан бастап аралық тұрғын үй несиелері бойынша бірнеше мөлшерлеменің орнына бірыңғай 8,5% мөлшерлеме енгізілді
- Нақты өзгерістер 2027 жылдың 1 қантарынан басталады.
- Коммерциялық ипотеканың қиындауы: Ұлттық банктің жоғары базалық мөлшерлемесіне байланысты екінші деңгейлі банктер үшін рыноктік ипотека беру тиімсіз болып қалды Курсив медиа. Банктер скорингті (қарыз алушыны тексеру) күшейтіп, қарызды мақұлдау процесін қиындатты.
- Кірісті растау талабы: «Сұр» немесе расталмаған табыспен ипотека алу мүмкіндігі азайды.
- Болашақ мөлшерлемелер: ҚР Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің жаңа ережесі бойынша, ипотекалық несиелердің ең жоғары шекті мөлшерлемелері бастапқы жарнаға тікелей байланысты болады (бастапқы жарна 30%-дан кем емес болса, шекті мөлшерлеме 20% болып белгіленеді)
- . Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің бірлескен қаулысы 30 маусымда қабылданып, 1 шілдеде күшіне енді, алайда шекті мөлшерлемені есептеудің жаңа тәртібі бір жарым жылдан кейін ғана күшіне енеді.
Сарапшы Мақсат Халықтың түсіндіруінше, 2027 жылдан бастап ең жоғары мөлшерлеме бастапқы жарнаға, нақтырақ айтқанда — сатып алынатын тұрғын үй құнына кредит сомасының арақатынасын көрсететін LTV көрсеткішіне байланысты болады.
«Егер пәтердің құны 100 млн теңгені құраса, ал бастапқы жарна — кемінде 30 млн теңгені құраса, яғни қарыз алушы тұрғын үй құнының 70% -на кредиттелсе, ең жоғарғы мөлшерлеме 20% -ды құрайды. Егер бастапқы жарна аз болса, шекті мөлшерлеме 25%деңгейінде қалады», — деп түсіндірді М. Халық.
Оның пікірінше, іс жүзінде әңгіме ипотеканы арзандату туралы емес, анағұрлым ірі бастапқы капиталы бар сатып алушыларды көтермелейтін жаңа жүйе туралы болып отыр.
Нарық үшін базалық мөлшерлеме маңызды
Сарапшы коммерциялық ипотеканың құнына Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі айтарлықтай әсер ететініне назар аударады.
Маусым айында реттеуші 2024 жылдың ортасынан бері алғаш рет оны 18% -дан 17% -ға дейін төмендетті. Инфляцияның баяулау үрдісі сақталған кезде талдаушылар келесі жыл ішінде базалық ставканың одан әрі 14-15% -ға дейін төмендеуін күтеді. Ұлттық банк кезекті шешімді 24 шілдеде қабылдайды.
«Коммерциялық ипотека заңмен белгіленген шекті емес, базалық мөлшерлемеге бағдарланады. Бұл ретте банктердің көпшілігі 25%ең жоғары мөлшерлемемен ипотека бермейді», — деп атап өтті сарапшы.
Сарапшының айтуынша, жаңа ережелер жаңа құрылыстар нарығына, әсіресе жөндеу жобаларына да әсер етуі мүмкін.
Ол құрылыс құны бастапқы тұрғын үйге ҚҚС енгізуге байланысты өскенін еске салады, сарапшының бағалауы бойынша ол бағаны шамамен 10-12% -ға көтерді. «7-20-25» бағдарламасының аяқталуы және тұрғын үй сатып алу үшін зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігінің қысқаруы қосымша қысым көрсетеді.
«Жаңа ипотекалық модель сұранысты кеңейтпейді, сатып алушыларды бастапқы жарнаның мөлшері бойынша бөледі», — деп есептейді ол.
Сонымен қатар, сарапшының айтуынша, жөндеу бағдарламалары аясында ақшалай өтемақының орнына жаңа пәтер ұсынатын тұрғын үй иелері неғұрлым тиімді жағдайда қалып отыр, себебі оларға ипотекалық несиені ресімдеу қажет емес.
«Егер өзгерістер қазіргі күйінде күшіне енетін болса, 2027 жылдан бастап жинақталған бастапқы жарна барынша ықтимал пайыздық мөлшерлемеге тікелей әсер ететін болады. Сондықтан несиеге тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырғандарға қазірдің өзінде өз қаражаттарын жинақтауға назар аудару керек», — деп атап өтті сарапшы.
Ол сондай-ақ 20% -дық шекті мөлшерлемені талқылауды ғана емес, Ұлттық банктің базалық мөлшерлеме бойынша шешімдерін де қадағалауды ұсынады, өйткені таяу жылдары коммерциялық ипотеканың нақты құнын дәл солар анықтайтын болады.
