Қазақстанда 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап ипотекалық қарыздар бойынша ЖТСМ (жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі) шегі несие сомасының кепіл құнына қатынасына (LTV коэффициентіне/бастапқы жарнаға) қарай 20%немесе 25% болып белгіленеді. Бұл туралы ҚР Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің ресми ақпаратында хабарланған.
Яғни, үй сатып алуға өз қаражатыңызды көбірек салсаңыз, банк үшін тәуекел азайып, несие пайызы да төмен болуы мүмкін. Qazaq Expert Club негізін қалаушы, экономист Бауржан Шурмановтың айтуынша, бұл өзгерістің негізгі мақсаты – азаматтарды көбірек қаражат жинауға ынталандыру.
«Адам пәтер құнының едәуір бөлігін өзі төлесе, банк тәуекелі төмендейді. Сондықтан мұндай клиенттер үшін ипотека шарттары да тиімдірек болады. Бірақ бастапқы жарнасы аз азаматтарға арналған бағдарламалар жабылмайды», – дейді сарапшы.
Бұл шешім банктердің тұрақтылығын арттыруға көмектесетінін айтады.
«Бастапқы жарнасы жоғары қарыз алушының төлем қабілеті де жоғары болады. Сондықтан мұндай несиелердің тәуекелі төмен, ал банктер үшін қауіпсіздеу», – дейді маман.
Бұған дейін реттеуші органдар барлық ипотека үшін бірыңғай 20%-дық шекті мөлшерлеме енгізуге тырысқан. Алайда бұл қадамнан кейін екінші деңгейлі банктер ипотека беруді дерлік толықтай тоқтатып тастады.
Өйткені мұндай төмен пайыздық маржа банктер үшін тиімсіз болып шықты.
Осы олқылықтың орнын толтыру және нарықты қайта жандандыру мақсатында мөлшерлемелерді саралау (дифференциациялау) шешімі қабылданды. Жаңа жүйе арқылы банктер алғашқы жарнасы төмен, тиісінше тәуекелі жоғары ипотекалық несиелерден көбірек табыс табу мүмкіндігіне ие болады.
Шекті мөлшерлеме мөлшері
- 20 пайыз: LTV көрсеткіші 0,7-ге (немесе бастапқы жарна 30%-дан кем емес) тең немесе одан аз болғанда.
- 25 пайыз: LTV көрсеткіші 0,7-ден жоғары болған жағдайда (бастапқы жарнасы 30%-дан аз болса) сақталады.
Бұл бастапқы жарна кемінде 30% болған кезде ғана мүмкін. Ол 30% -дан кем мөлшердегі бастапқы жарна жағдайында ипотека бойынша шекті ставка 25% -дан аспауы тиіс. Нарықта қызу пікірталас тудырған тұс та осы. Себебі қаржы нарығының заңдарында прагматикалық сипат басым. Экономикада кез келген ресурстың бағасын жасанды түрде шектеу тапшылыққа алып келеді. Демек біз базалық мөлшерлемені 20% -ға шектеу арқылы ипотеканы баршаға қолжетімді ете алмаймыз. Коммерциялық банктердің логикасын түсіну үшін олардың кредиттік өнімдерінің құрылымына назар аудару керек. Бұрын банк тәуекелді жоғары мөлшерлемемен өтей отырып, оларға 21-22% пайызбен несие бере беретін. Енді нарықтық жағдайларда андеррайтингтен өту үшін бастапқы жарна 30% дан 50% -ға дейін көтерілуі мүмкін.
Ойынның жаңа ережелеріне қалай бейімделуге болады?
Қазақстанның тұрғын үй нарығы қазір тұрақталып, нақты сұранысқа көшті, атап айтқанда бағаның тұрақтануы және ипотекалық бағдарламалардың ықпалы байқалады. Бұл кезең нарықтағы дүрлікпенің басылып, сатушылар мен сатып алушылар үшін жаңа теңгерім орнағанын көрсетеді.
- Баға тұрақтылығы: Пәтер құнының күрт өсуі тоқтап, нарық өз бағасын қалыпқа келтіруде.
- Сұраныс сипаты: Тұрғындар инвестиция үшін емес, өз қажеттілігі үшін үй сатып алуда.
- Мемлекеттік қолдау: Жеңілдетілген ипотека шарттары нарықтың нақты деңгейін ұстап тұр.
Алматыда квадрат метрдің орташа бағасы 830 мың теңгеге жетіп, нарық өкілдері өз қадамдарын мұқият есептеуге мәжбүр.
ГЭСВ-ның 20% жасанды төбесі — бұл біздің жылжымайтын мүлік нарығымыз үшін лакмусты қағаз. Тұрғын үй оңай алыпсатарлық құрал болмай қалады. Стрит-ритейл мен тұрғын үй секторы тәуекелдерді егжей-тегжейлі есептей алатын, жолдар арасындағы кредиттік шарттарды оқи алатын және салқын бастан инвестициялай алатын кәсіби ойыншылардың қолына өтеді.
