Қазақстанның жылжымайтын мүлік және банк нарығындағы теңсіздіктің негізгі көрсеткіші болып табылады.
Бұл жағдайдың туындауына бірнеше басты фактор әсер етіп отыр: Коммерциялық ипотеканың (банктердің өз қаражаты есебінен беретін нарықтық несиелері) қысқаруының басты себебі — жоғары пайыздық мөлшерлемелер. Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі жоғары болғандықтан, коммерциялық ипотека пайызы 17-20%-ға дейін жетеді. Мұндай үстемемен несие алу қарапайым халыққа тиімсіз. Сондықтан нарықты алға сүйреп тұрған тек мемлекеттік жеңілдікті бағдарламалар («Отау», «Наурыз», Отбасы банк өнімдері) ғана. Халық табысының өсу қарқыны пәтер бағасының өсуіне ілесе алмай жатыр.
Салдарынан:
- Сатып алушылар бұрынғыға қарағанда әлдеқайда ірі сомада қарыз алуға мәжбүр.
- Тұрғын үйдің шаршы метрі қымбаттаған сайын, ипотеканың алғашқы жарнасын жинау мерзімі ұзарып, қарыз жүктемесі артып келеді.
Тәуекелдер мен салдары
Бұл үрдіс ұзақ мерзімді перспективада мынадай қауіптерді тудыруы мүмкін: Бағаның жасанды өсуі (әсіресе мемлекеттік бағдарламалар аясында) нарықтағы бағаны тым көтеріп жібереді. : Ірі несиелер отбасылық бюджетке салмақ түсіріп, халықтың төлем қабілеттілігін нашарлатуы мүмкін.
Алайда нарықтың өсуінің артында басқа үрдіс жатыр: тұрғын үй халық табысынан әлдеқайда жылдам қымбаттайды, коммерциялық ипотека қысқарады, ал қарыз алушылар неғұрлым ірі кредиттер алуға мәжбүр, деп хабарлайды Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының талдау орталығы.
Қаңтар-маусымда банктер 1,1 трлн теңгеге ипотекалық несие берді, бұл өткен жылмен салыстырғанда 12,4% -ға көп. Ипотекалық портфель жыл басынан бері 7,2% -ға, 7,5 трлн теңгеге дейін өсті.
Кредиттік нарықтың жалпы салқындатуы аясында нәтиже ерекше байқалады. Жаңа бөлшек кредиттердің жиынтық көлемі 3,6% -ға қысқарды, ал ипотека бірден банктердің бөлшек кредиттік портфелінің таза өсімінің 47% -ын қамтамасыз етті.
Бірақ сарапшылар мұны ипотекалық нарықты толыққанды қалпына келтіру деп есептеуге әлі ерте деп ескертеді. Ипотекаға өтінімдер саны бір жылда 13,4% -ға, 419,2 мыңға дейін қысқарды ҚҚҚ-дағы басты себептердің бірі тұрғын үйге қолжетімділіктің нашарлауы деп аталады. Мұндағы негізгі көрсеткіштер мен себептерді қысқаша талдасақ: Ипотекалық өтінімдердің 13,4%-ға (419,2 мыңға дейін) азаюы халықтың несие алуға деген құлшынысының немесе мүмкіндігінің төмендегенін көрсетеді. Қазақстан қаржыгерлерінің қауымдастығы (ҚҚҚ) атап өткендей, баспананың қолжетімділігі нашарлаған. Бұл жылжымайтын мүлік бағасының өсуімен және ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелердің жоғары болуымен байланысты. Сарапшылар нарықтағы кез келген уақытша белсенділікті «толыққанды қалпына келу» деп санауға әлі ерте екенін ескертеді. Себебі мемлекеттік жеңілдікті бағдарламалардың қысқаруы немесе шарттарының өзгеруі нарыққа тікелей әсер етіп отыр.
Жыл ішінде жаңа құрылыстардың бағасы 15,5% -ға, қайталама тұрғын үйлердің бағасы 11,8% -ға өсті. Бұл ретте қазақстандықтардың нақты ақшалай табысы небәрі 0,1% -ға ұлғайды. Алшақтық сатып алушыларды не бастапқы жарнаға көбірек ақша іздеуге, не кредит мөлшерін ұлғайтуға мәжбүрлейді. Сатып алушылар жетпейтін соманы жабу үшін үлкенірек несие алуға мәжбүр болады, бұл олардың ай сайынғы төлемдерін көбейтіп, отбасылық бюджетке салмақ түсіреді. Баға өскен сайын ипотекаға қажетті бастапқы жарна көлемі де ұлғаяды, бұл ақша жинау процесін бірнеше жылға шегеруі мүмкін.Сатып алушылар шаршы метрі кішірек пәтерлерді немесе қала шетіндегі арзанырақ баспаналарды таңдауға көшеді.
Бұл ипотекалық портфельдің құрылымы бойынша қазірдің өзінде байқалады. Қарыз үлесі 20 млн теңгеден 31,4% -дан 39,6% -ға дейін өсті. Бір мезгілде салыстырмалы түрде шағын кредиттердің үлесі 10 млн теңгеге дейін 20,7% -дан 16,5% -ға дейін қысқарды.
Қазақстанда коммерциялық банктердің нарықтық (классикалық) ипотекасы қысқарып, оның жаңа қарыздардағы үлесі бір жыл бұрынғы 26,2%-дан 14,3%-ға дейін төмендеді
ҚҚҚ мұны ақшаның жоғары құнымен байланыстырады
Жеңілдікті бағдарламалардың арқасында ипотека бойынша орташа мөлшерлеме шамамен 10% -ды құрайды, ал базалық мөлшерлеме бірінші жартыжылдықтың басым бөлігі 18% деңгейінде болды.
Пәтерлер бағасының өсуі сатып алушыларды бастапқы жарнаға қосымша қаражат іздеуге мәжбүрлейді. Зейнетақы жинақтары осындай көздердің бірі болып қалып отыр.
Бірінші жартыжылдықта қазақстандықтар тұрғын үй мақсатына БЖЗҚ-дан 407,5 млрд теңге жұмсады, бұл өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда бірден 59% -ға артық.
Алайда, ҚҚҚ атап өткендей, зейнетақы алу басты мәселені шешпейді: жылжымайтын мүлік құны халықтың нақты кірістерінен әлдеқайда тез өсуде.
Екінші жартыжылдықта сарапшылар жеңілдікті бағдарламалар мен банктердің салушылармен бірлескен жобаларының арқасында сұраныстың одан әрі қалпына келуін күтеді. Алайда нарықтық ипотеканың құнын төмендетпей өсу ең алдымен мемлекеттік қолдау мен тұрғын үй жинақтары жүйесіне байланысты болуы мүмкін.
